工业用地招拍挂引入用地预申请的操作关键
新闻来源：http://www.clr.cn/ 2007-05-17
国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（以下简称《规范》），在第5.4条提到了“用地预申请制度”，即：“有条件的地方，可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动。提出用地预申请的单位、个人，应当参加宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。”
国务院在《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）中规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，但因为工业用地具有更多的开发利用的个性条件，且不同的企业有自己的生产特点和用地需求，如何推进这项工作成为各级国土管理部门面临的新课题。从推进工业用地公开出让工作较好的成功经验来看，我们认为引入用地预申请制度是一种较好的办法，但在操作程序、操作技术上要注意以下几个关键点。
科学编制年度工业用地出让计划
首先，要注重工业用地年度出让计划编制过程中意向用地者的参与程序，可以在每年年底，邀请意向用地者向国土部门提出次年感兴趣的工业用地地块位置、面积、行业发展方向等信息，国土部门汇总后根据城市规划和年度土地利用计划进行筛选，以利于充分了解需求信息。
其次，要适时公布年度工业用地出让计划，详细列明地段编号、位置、用途、面积、开发时限、容积率等规划限制条件、预计最早可出让日期等，使意向用地者能够对年度开发计划和融资计划有一个整体的安排，而且有充分的时间来对具体地块的开发条件、利用方式、可接受开发价格等做深入的市场研究和市场调查，避免盲目圈地和拿地。
最后，在编制年度工业用地出让计划时要体现政府的宏观调控思路，用地预申请作为一项以市场为主导的供地机制，它的局限性在于只考虑了用地者的需要，而较少考虑社会整体需要，因此被勾出的土地往往市场价值较高，但对社会综合效益却不一定贡献较大，故政府在制定工业用地出让计划时，应体现土地供应和调控的取向、本地区的产业导向、环保要求等。
公开年度工业用地出让信息
要充分公开年度工业用地出让相关信息，政府要采取多种方式和渠道及时向社会公布年度工业用地出让计划、正在申请的地块、待申请地块数量、结果和分布情况，以及地块的政府预期价格等基本信息，为了让社会公众和用地者详细掌握可供申请工业用地的变化情况，也需要把工业用地公开出让结果、未获批准的用地申请等资料予以公布。
合理、动态地确定预申请地块的出让底价
用地预申请制度最大的优势是前期的供求双方接触有利于政府对市场需求的了解，从而更有效地利用地价杠杆调控工业用地的供应。政府应该建立工业用地市场的动态分析机制，根据市场趋势，适时、科学、合理地评估和确定出让底价和出让条件，这个过程中需要注意两点：首先，城市不应把出让工业用地获得收入作为终极目标，而是通过合理的价格出让城市工业用地来推动地方经济的发展。工业用地的利用和发展，将增加劳动力的就业，带来利税收入的增加，促进城市经济的进一步发展，并吸引更多的投资，使城市从中获益。
其次，出让底价不得低于《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号）中规定的最低价标准。
灵活选择招标、拍卖或挂牌的方式
国务院31号文件规定，工业用地可以采取招标、拍卖、挂牌三种方式出让，这三种方式在政策上是平等的。但考虑到工业用地的出让特性，笔者认为，在意向用地者的用地预申请获得通过后，以招标方式公开出让为宜。
首先，意向用地者的投标书由专业部门按照是否符合招标文件中的内容、格式等要求进行初步评价。
其次，由评标委员会进行重审，核实申请者完成项目的能力。其间可以邀请意向用地者面谈，以了解其项目管理能力、工程预算等。
最后，由评标委员会进行议标。
严格程序，规范操作，避免腐败
在用地预申请制度下，政府可能会根据接到的用地申请的情况调整出让底价，如果整个过程透明程度或监管力度不够，会使相互约定和授受成为用地预申请的关键，后面的招拍挂程序则显得有些流于形式与走过场，交易透明度无从谈起，也很难控制交易环节存在的腐败。因此，在用地预申请制度的实施中，应通过严格的操作程序和规范的制度来避免用地预申请本身具有的申请人与政府双方预定的倾向，减少出现权力寻租的漏洞。
加强批后监管
在公开出让活动结束后，国土管理部门应当与受让方同时签订《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》，在出让合同中除按示范文本明确相关条款外，还要明确工业项目的行业类型限制、投资强度要求等用地预申请过程中的约定，同时加强对工业用地批后的利用状况实施动态监管，保证出让合同的履行和工业用地的合理开发利用。
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