提高首付挤出泡沫紧缩政策促08价稳
新闻来源：http://house.focus.cn 2008-02-29
可以看到的是，未来一个不短时间内中国经济在政策层面的大方向：紧缩性货币政策以遏制通货膨胀为特征的流动性过剩，加息和提高准备金率为代表的金融政策。在人民币升值和资产价格水涨船高，美国经济前景扑朔迷离的背景下，房地产行业在金融背景下的今天和明天，走势如何？
在以股市为代表的二级市场越来越多发挥融资功能的时代，房地产行业对银行的依赖又能在多大程度上得到缓解呢？资本市场的复兴和这一轮国家对房地产的调控，以及未来可见的一年中对于企业税率的调整，还有2008年奥运会，对于这个行业的资金流向会有那些影响？
在房地产越来越多和资本捆绑的年代，新视角论坛聚焦流动性过剩背景下的房地产。焦点网视频直播，敬请关注。
时间：12月25日下午14：00-15：30
地点：搜狐网络大厦15层焦点会议室
嘉宾：社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立；中原地产华北区董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)；金泰地产副总经理谢苏明；高通智库总经理张宏(张宏博客,张宏新闻,张宏说吧)。
主持人：马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)
◆现场实录◆
【主持人】：各位网友，大家下午好！欢迎大家关注焦点网年终的最后一场焦点关注的节目，我们这场论坛也是搜狐的新视角内容方面论坛的最后一场。我们在过去的一个月时间之内做了有关土地的，当时委托了北师大的钟伟博士做了专业的囤地的报告，也就此做了一个深入的论坛，另外我们还做了保障性住房或者保障性政策，，我们还做了关于2008走势会怎么样的预测性的跟购房人关系非常紧密联系的，我们今天谈的是最后一个话题，是关于流动性过剩背后下房地产影响的论坛。这个话题听起来是很专业的词汇，实际上和我们现在很多的，至少中产阶级来讲都有密切的联系，尤其是十分关注资本市场的变化、以及房地产市场价格走势、未来走势的这么一些人来讲会非常关注我们今天的话题。所以我们今天也有幸请到了在这个话题之下国内比较好的专家，也是顶级的经济学家，包括房地产业内与此相关的学者、专家探讨流动性过剩的话题。首先介绍一下嘉宾：
尹中立博士，社科院金融研究所金融研究室副主任，尹博士好像前两天也对于这个话题关于房地产的影响还做了演讲，一会儿希望听到你非常专业、有前瞻性的发言。
张宏，高通智库的总经理。
李文杰，中原地产华北区的董事总经理。前两天也是对目前在当下流行的房地产的热点话题做了自己的见解，也是在中国最权威的媒体上发表过自己的观点，在央视。
谢苏明，金泰地产的副总经理。谢总作为一个北京现在当下当红的房地产企业的代表，希望能够听到我们开发企业对流动性过剩或者在目前环境下他们的一些看法和观点。
我是本次论坛的主持人马磊。下面开始我们今天的话题。
刚刚听起来有很多流行的听起来很专业的话题，流动性过剩，我们今天有幸请到了经济学专家，首先请尹博士给我们解释一下什么是流动性过剩、它和房地产之间是什么样的关系？在今年的背景下，这个词为什么会和房地产联系的这么紧密、会这么热？
尹中立
【尹中立】：网友朋友大家好，先祝大家圣诞节快乐。流动性过剩应该说是关注房地产市场或者是股票市场所有的朋友都听到的或者是看到的频率最高的词汇之一，应该说在几乎所有人的逻辑当中一般倾向于这样认为，因为流动性过剩所以股价涨、房价涨。我最近经过仔细的思考得出一个结论，可能和这个不太完全一致，就是说不仅仅是因为流动性过剩导致房价和股价的上涨，而且正是因为房价的上涨导致了流动性过剩。可能大家听起来一头雾水，为什么会这样子呢？先要看看什么是流动性过剩，通俗说就是钱太多，银行系统里面的资金太多。直接的用一个指标就可以看出来，从几年前开始，准确地说从01年、02年开始，我们银行总的贷款占存款的比重是逐渐下降的，这意味着银行里面越来越多的钱实际上用不完、贷不出去，以前中国在01年之前贷款占存款的比大概是在90%以上，现在贷款占存款的比只有60%稍稍多一点点，就是说这几年我们贷款占存款的比重在银行体系当中迅速的下降，所以就可以直观的感受到钱太多了。
原因何在呢？原因是因为我们大量的货币央行被动的不停的向市场投放大量的基础货币呢？为什么说央行被动的大量的投放基础货币呢？是因为每天要在市场上回收美元、外汇资金，现在一天大概是要回收15亿到20亿美元左右，就是说等同于每天央行要向市场注入差不多100多亿人民币的基础货币，所以可以看到央行不停的在进行回收流动性的操作，就是说差不多一个月或者两个月就要进行一次存款准备金率的上调，这次上调了，过很短的时间又会上调，结果07年央行先后进行了十次的上调存款准备金率的行为。
【主持人】：您有没有算过这次调整当中会回收多少钱呢？
【尹中立】：每次上调，如果按0.5个百分点算，冻结的资金是在一千六七百亿，最近一次上调一个百分点，就冻结了资金4千亿左右，因为随着基数的增加，冻结的资金也是在逐渐增加的。十次上调存款准备金率，加上银行最近发行的票据进行对冲，实际上冻结了资金可以算出来，是有4万多亿对冲的操作。这是我们看到的一个结果或者说是表面现象，就是说尽管央行进行了如此力度大的紧的货币政策操作，但是市场上依然钱过多。
所以涉及到另外一个问题，为什么会有那么多的外汇储备？就是外汇储备的这种增加速度为什么如此之快，这就涉及到另外一个层面的问题了，中国经济的这种失衡，失衡的直接表现是，我们净出口占整个GDP的比重在不断增加，顺差占GDP的比重从以前的百分之一二现在到百分之十左右了，比重在迅速增加，这在宏观经济里面就可以直接找到依据，宏观经济有一个恒等式，我们的GDP等于投资+消费+净出口。现在投资毫无疑问是处在依然是比重偏大的状态，我们问题出在什么地方？消费不足。
【主持人】：我看数据，居民消费能力好像是逐年减少10%左右吧？
【尹中立】：对，从宏观经济的恒等式上可以看出来，我们的净出口占GDP的比重增加，实际上就意味着我们居民消费比重在下降。
看看居民的消费比重为什么下降？就是对应储蓄的增加，就是一个人在比重一定的情况下，消费减少，就意味着储蓄的增加。我们从宏观上看，出口的增加，实际上和居民消费不足、储蓄增加是一个含义，只是一个问题的两个方面。就跟一个硬币的正反两面一样，实际上是不同的表现形式而已，这就是中国经济的失衡。
再看看中国经济什么时候开始失衡的？是从01年、02年开始的。再看一看在这个阶段中国宏观经济的各个领域或者各个因素当中发生了什么样的变化？最大的变化是住房制度改革所导致的整个居民消费结构的重大变化。因为在我们房改之前，在所有人的消费结构当中没有住房支出这一块，至少是占有比重非常小，不到1%，就是说消费之初在2001年之前，在所有城市居民消费当中是一个可以忽略不计的项目，但是这项改革之后，我们这项支出在迅速的增加，尤其是没有分到房的人，至少占30%以上了，尤其对刚刚参加就业的人群来说比重非常大。
所以这项的消费实际上是挤占了其他的消费，这是从个人的角度来看，从企业的角度来看，我们在以前企业的支出当中实际上有一项是专门给职工盖房子的，这项支出在改革之后没有了。表现为，给职工支付的工资部分增加了房租补贴一块，但是房租补贴在初期的时候和市场价格比较匹配，就是说当时对于企业来说是自己投资给职工盖房还是给职工发补贴，它的成本并没有明显的增加或者减少，但是随着房价的上涨，越来越显示出对于企业来说这块成本的下降速度是非常之快的。就是说随着房价的上涨，意味着对企业来说得到两个好处，第一，对职工住房的开支在减少，就是从企业成本的角度来看，另外，从整个社会来看，房地产类的企业在房价上涨的过程当中，实际上利润在增加。在这个经济失衡过程当中我们看到一个明显的迹象，企业总体的效益在增加。为什么在经济失衡的时候中国企业的效益增加，原因就在这个地方。
我们还可以看到，因为在整个经济活动当中除了企业个人以外还有一个重要的主体是政府，在中国经济失衡的过程当中看到一个最明显的变化就是，不仅仅是企业占整个储蓄比重的增加，而且政府增长的速度更快。为什么这个情况？大家都知道，政府除了企业税收的增长之外，还有一个很重要的财富的来源，就是卖地的收入在大幅度的飙升。所以你可以把个人、企业、政府三者结合起来看到，在整个住房改革完成之后，可以看到这样一个结构性的变化，居民的开支随着住房支出的增加，它的结构在发生巨大的变化，直接表现为住房支出迅速的增加。增加给谁了呢？一块是留到企业，一块是增加了政府的收入。就是说把三者结合起来可以看到，结构性的变化脉络非常清楚，政府和企业的比重在整个储蓄当中收入比重在迅速增加，而居民在迅速减少，因为企业和政府不是最终的消费者，他们在最终储蓄结构当中比重的增加就直接表现为中国经济的失衡。作为这样一个结果就会表现为净出口占整个GDP的比重在增加，因为这些东西可能有很多宏观经济变量，一般老百姓理解的可能不太清楚，非常复杂。
【主持人】：如果用一个简单的话来讲，这一轮比如每年10%的GDP的增长，实际是上政府和企业在挣钱，但是老百姓可能在这方面没有得到好处。我觉得这个问题还是先请我们谢总，您是企业的，还有李总，你们两个怎么看？
谢苏明
【谢苏明】：也是第一次听到尹博士的观点，我刚才也在积极的消化这个观点，比较有特点，但我想从我们企业来理解的话，可能更多的感觉到这两年还是源于经济的发展，包括股市的上涨也好。
【主持人】：您现在是代表个人还是企业？
【谢苏明】：代表个人。包括这两年股市的基础，包括楼市的基础，都是来自于整个中国经济的发展，可能说里面有失衡的部分，但我想从2000年来到现在的整个经济的发展，从我个人的观察来说，可能还是以经济增长作为一个主流，在增长过程中确实包括像有一些结构失衡的地方，但是我想刚才尹博士表达更多的是通过失衡来考虑，他是换一个角度，通过失衡的现象来考虑对于地产的影响，可能更多是这方面的考虑。
【主持人】：如果说这个前提成立的话，如果从企业角度、个人角度来看，这么一轮失衡当中实际上，因为我看到过其实很多人都表达过这个观点，比如说现在政府总储蓄当中占30%左右，这个肯定是里面最高的，尤其是结合房地产的企业，您是怎么理解的？
【李文杰】：其实我看不了那么宏观，我觉得因为毕竟尹博士是搞经济类的，比较清楚，我想简单从我们的角度看一看，就是感受。感受有几个点，也可以说是从01年以后，特别是从02年以后，我觉得比较明显，02年有一个比较明显的标志就是，土地改革在02年，招拍挂是02年公布的，04年主要是一些重点城市，比如北京，因为当时有四个口子出来作为缓冲，04年是831最后截止。实际上我们反过来看一看，02年应该土地制度开始实施新的制度，02年以后新的制度以后一个新的现象土地价格一直在涨，可能从尹博士角度讲，攀升是有需求拉动。但是我们从市场上感受到的，因为地少了，原来是每个人都可以出让土地的，现在只能政府统筹统管，但是政府统筹统管的能力是有限的，所以能够上来的土地少了。
还有，我们在市场中碰到的情况，多年在实际负利率的情况下。负利率实际上就是钱存在银行里头，给人感觉确实一直在贬值，所以储蓄应该是在04年以后，特别是05年以后开始的增长率下降了，这是一个我们也从外界看到的消息，就是说更多的人愿意把这个钱。土地的价格由于02年以后的上涨，和很多个人愿意把钱拿出来买房，造成了购买力和供应之间的茶不是更靠近，实际说是更拉大的距离，因为购买力在不断上升，但土地由于02年的事情，导致了03、04以后的土地，特别是831以后的土地供应我觉得一直是比较偏紧的，这是从市场上感受到的另外一个点，说到从所谓的流动性过剩，我们看不到那么宏观了。
【主持人】：其实可以这样理解，过剩钱可能从外观上看不到增加没增加，但是因为这个钱可买的东西少了。
【李文杰】：是。而且大家都在说流动性过剩这个概念，这两年一个比较明显的信号，不单单是房地产行业，我觉得房地产行业也受到投资领域的影响。房地产领域我觉得从04年以后价格上涨，特别是去年下半年价格上涨的话，我觉得从市场层面来看有一个信号，投资者的比重在房地产购房领域大幅度增加，这是非常大的信号。比如北京04年以前我印象还是偏低的，基本上不到10%，现在应该是三七开，就是说虽然自住的还是比较大，但是已经达到了30%了。刚刚说到有些城市收到一些周边环境的影响超过70%是投资者，这个比重就非常高了。刚刚说到的深圳，我们研究的数据和刚刚媒体朋友说的超过70%，投资给人感觉就是说市场上哪来这么多钱，最早大家说是温州炒放团，这是一个信号，04年开始，05年，慢慢又出的山西炒房团，这个炒房团越来越多，这些钱都是从哪来的？为什么他们突然间会有这么多钱去炒，之前没有人去炒，我觉得投资者的比重是造成了，从不同行业拉动了资产价格的快速上涨，不单单是房地产，像现在我知道的玉石、股票、金、艺术品，就是所有资产价格都在上涨。
李文杰
我们比较看，房地产价格还算涨的少，跟股市比绝对是涨的少了，房地产市场有一个特点，变现比股票要慢、难一些，变现最快的应该是这个价格涨的最快的。这是我们从市场上感受到，由于资本的过多，投资的钱过多，进入到房地产，以自己住的购买者我觉得不会造成房地产价格涨的这么快。涨这么快就是因为，我没有统计数据，如果我们以北京为例，30%左右投资者拉动了房价当中获利空间的部分，因为很多人对房价获利，反正我就是住嘛，这个如果拉动我觉得这个效果可能是被放大了，就是在房地产价格方面。
【尹中立】：刚才李总也回顾了一下04年以来房地产上涨原因的直观感受，接着我刚刚的话稍微补充一下，就是说因为住房制度改革导致了个人住房开支迅速的增加、企业盈利的增加、政府储蓄的增加，这是中国经济失衡的一个原因，失衡之后会导致出口迅速的增加，进一步导致央行通过购买外汇储备而投放的货币的增加。就是说失衡的原因是房地产市场，失衡之后导致的是流动性过剩这个结果，流动性过剩再导致了房地产投资比重的迅速增加，包括房地产在内的股票市场、古玩市场等等一系列的资产价格的飙升，是这样一个逻辑。
【主持人】：您能再说清楚一点吗，这个鸡和蛋之间的关系？
【尹中立】：这个公鸡加母鸡原因是住房制度改革，如果母鸡是住房制度改革，加上另外一个不可缺少的公鸡，公鸡是在此因素导致下住房价格的失控，所以公鸡加母鸡，中间还有一个环节就是经济失衡、流动性过剩，最终的结果是房价的上涨。
【李文杰】：您的意思就是说，还是刚刚说的，因为住房制度的改革，应该是流动性过剩的主要原因。
【尹中立】：对，主要原因之一。假设中国经济的结构在2000年前后，准确说在98年之后没有发生这一系列的变化的话，中国经济不会出现目前的现状，当然导致中国经济失衡的外部因素，像美国经济出现了一些变化，也是不可缺少的，就是说在内外结合的这样一个结果作用之下，就出现了中国经济这样一个处在矛盾丛生的状态。
【主持人】：尹博士的话题就比较远了，从98年到现在，他的视角放的比较宽。但是我们从一个更具像化的角度来讲，实际上资产价格的泡沫来讲，或者说资产价格的暴涨，实际上07年才突发出来的。比如说去年的时候，实际上股市今年年初的时候已经到了2千多点以上，到现在其实股市是翻了一番，从点数来讲曾经到过6100点，但是从房价来讲，他们都感觉从05年、06年、07年讲，今年的房价是涨的最快的。很奇怪的一件事，因为我们在5月份做论坛的时候，嘉宾说了，大家都在想股市当时是经历过一番波折，说是不是房子的价格会高起来，结果最后的情况是股市是房市都齐头并进。
【尹中立】：刚刚李总说的深圳，深圳今年上半年上涨速度最快，深圳从突击数据来看是10%几、20%几，我觉得更准确的应该是50不以上。李总刚刚说了70%是投资的，为什么会出现这种情况，钱从哪里来？结合着股市可以想一下，哪个城市投资者在整个人群当中的比重最大，毫无疑问是深圳。就是说在整个股市牛市当中，充分的享受了这种牛市带来财富效应的城市，享受程度最大的就是深圳，所以深圳房价出现这种暴涨的局面是不会意外的。
其次之，再看看比深圳涨幅稍微小一点的，北京、上海，是投资者比较密集的一些城市。而那些受股市影响不大的或者没有投资者的三级城市、边远地方，其实房地产市场在这一轮当中表现就比较平淡。
【主持人】：刚刚我们还涉及到一个比较重要的话题，咱们现在说流动性过剩可能太专业了，其实就是说钱太多了，这个情况之下对于房地产的影响是什么样，我们也想听一听专业的机构，高通智库张总这边有什么样您自己的观点，因为我知道您在过去一年当中一直在监控房地产企业当中钱变化的情况。
张宏
【张宏】：我觉得当前来讲，其实我们最近一直在关注一个话题，就是2008地产开局的问题，刚才提到我们流动性过剩，流动性过剩来讲，我觉得当前可能在中央经济工作会一直后，更值得关注一点就是，双防里边的防通胀是第一位的，这可能在明年的货币政策会很突出。双防防通胀本身很简单，就是货币问题。货币来讲，可能我们经济学界和经济学家已经分析的很透彻，货币流动性过剩根源来讲有几点：
第一，汇率下外汇储备的2万亿。
第二，储蓄结构，以及储蓄的活期话，就是说在投资上是更活跃的。
市场反映有两点，一个是负利息，还有一个是资产价格上涨的趋势，推动来讲使流动性过剩在房地产投资需求过大，在过去一年有比较明显的体现。
这个体现已经有一个非常明显的总结，当前房地产市场出现的问题来讲，更大部分不是行业本身的问题，是宏观经济的症结落实到房地产市场上一个集中的体现。这个体现来讲，比如今年我们会看到，去年我们年初的时候也是焦点论坛，我们参加的时候当时是从紧的货币政策，今年我们看是更紧，因为有三控，控地、控币、控价，现在在房地产领域，大家有越来越清楚的一个趋势是，通过控币来达到控价。前两天谢国忠的一个观点是值得看的，他的观点是“压房价、控通胀”，结合我们刚才说的控币、控地、控价，是政策执行在短期内一个非常准确的描述。
回到我们刚才的问题，房地产的问题本身是宏观经济的问题落实到房地产，但是现在通过控房地产达到对宏观经济的调节，这本身我觉得在经济学界或者我们业界来看存在很大问题的。比如我们从市场调控的角度，过去两年时间里我们看到了非常密集的行政干预，但行政干预的同时我们可以发现经济运行最根本的问题是流动性过剩、是货币问题，就是说我们在调房地产的时候，我们希望土地、建筑都是慢变量，我们希望通过慢变量达到对经济的调控效果，我觉得这是有问题的。
今年来讲，我们刚刚提到2008年地产开局的问题，这还是有比较明显的变化，就是在控币方面。因为今年参加焦点的论坛，我们预期明年房产企业的证券市场可能达到1千亿，但是今年年底我们总结了一下融资数据，是在11月份的时候已经超过这个数字了。
【主持人】：应该是有2千亿了。
【张宏】：我们的数据是1900亿，就是显著的超过了，这也是流动性过剩一个体现。而今年的开局来讲，我觉得在信贷政策，限外，房地产证券市场融资，这个会影响到2008年地产开局，应该说每个企业或者市场还是有一个影响的，可能这个影响在前一段时间深圳、广州市场的价格表现上有一些体现。再有，我们有一些标杆企业，有些回笼资金的行为，可能对行业预期有一些影响。
【主持人】：您是说万科吗？
【张宏】：如果去看从房地产领域控币的角度来讲，形成准确的判断应该是在6月份，到现在12月份来讲其实已经半年的时间，当时我们去看企业的预期行为的转变来讲，包括我们土地市场的招投标行为的转变，实际也就是发生在20天左右的时间，我们的地价、地王明显减少了，我们招标的过程中参与者减少了，这个还是有影响。从当前的角度讲，流动性过剩来讲，资产价格上涨来讲，包括负利息，在房价里面是有体现的，但是现在房地产领域信贷的紧缩可能对市场的影响是非常显著的。
【主持人】：刚才张宏提了一个开局的问题，我们现在举办的时间，刚刚我们嘉宾已经跟广大网友道节日快乐了，过两天就是08年了，说明年就是几天时间。提到我们最近几个比较有意思的事情，第一，深圳和广州，王石说珠三角出现拐点是秃子头上的虱子，不用争论的事情。这是一个方面，无论从观念上、实际的层面，刚刚几位嘉宾讲到的，尤其是尹博士、李总讲的，关于08年地产开局的问题，其实大家更想问的是现在当下的宏观经济政策包括对房地产具体的政策，本身对于这个行业明年的走势怎么样。我们先请两位企业讲一下自己的观点，然后请尹博士讲一下，您从更宏观的层面来说。
【谢苏明】：我参加过几次马磊主持的论坛，最后一定会把房价引出来，其实思考这个问题的时候有一个很有意思的现象，今天坐在这边讨论地产的问题、讨论房价的问题的时候，把目标都指向了流动性过剩，但我记得去年底坐在这边的时候，可能更多的都指向了地产的黑心开发商，地产公司怎么没有道德。今年可以说是为地产公司平凡了，事实上地产公司在这个过程中只是经济大潮的一叶扁舟，他也是水波主流。预测08年的开局走势，我想简单回顾一下05、06、07年价格我的个人理解，刚刚尹博士、包括李总谈到从货币政策层面探讨对价格的影响，我想其实是两个方面的因素，一方面是需求，一方面是供给。流动性过剩提出来应该是去年底、今年初在经济界谈的比较多，通过07年一年的发酵成为大众娱乐的。
【尹中立】：流动性过剩这个词是07年的政府工作报告第一次提出来。
【谢苏明】：房价的上涨决不是说从07年开始的，有一个经济学者做过一个回归的分析，应该是04年4月份调控之后，尤其是北京市步入一个比较高速的增长期，我想里面应该是有两方面的因素，因为刚才也提到了，说宏观经济调控把地产作为一个重要调控的目标，所以我想这个政策更多的也是从宏观经济领域来看地产，因为包括去年、前年，很多地产公司都很叫委屈，觉得一调控就调控地产行业，事实上我想国家不是针对地产的企业来调控的，因为地产还有特殊性，作为特殊产品，是一个市场的问题，也是一个金融的问题，也是一个民生社会的话题，前年的调控可能更多的是从宏观经济这个角度，因为04年是煤电油运全面紧张，国家希望通过减少总供给量和总需求量，达到一个相对的平衡。地产又是一个龙头的行业，通过调控地产，通过减少固定资产投资，更容易达到总量平衡的目的。但是应该说供给是比较容易调节的，为什么？因为紧缩银根、地根，原来04年831之前协议出让土地，应该说在土地供应市场上事实上自由竞争的一种情况，到04年831之后，应该说土地的地根应该完全在政府独一家的手里，所以紧缩地根是比较容易的，紧缩银根通过银行也是比较容易的。同时国家也在紧缩需求，通过171号文件限外令，通过对二手房交易环节的征税，来减少交易。
应该看到，供给事实上是得到了一个有效的控制，但是从需求层面，尽管是挡住了一部分外资，也挡住了一部分投机性的需求，但是应该说由于中国经济每年10%以上两位数的增长，由于城市化的快速进程，居民对住房的需求是非常强劲、也是非常刚性的。这两年房价增长过程中，有土地市场和住房市场供给和需求失衡的层面，这个也是政府政策上作出了一个及时的调试。今年2月5日，曾培炎总理在住房工作会议上第一次提出来增加供给，应该说今年土地市场的供给量增加的是比较大，尤其是提出了多层次的住房保障体系，从廉租房到经济适用房、到双限房、到商品房，使不同收入的居民各安其所，也稳定了居民收入的预期。这方面我想供给方面作出了调整，增加了供给。
从需求这一方面，事实上最有意思的我感觉，有时候细节决定成败，从我作为实际的一个地产工作者的观察来看，事实上对北京市的需求影响最大的是12月11日，央行重申了对第二套房从严的解释，这个事实给地产的需求吹来一阵风。原来国六条、国八条，包括今年刚刚出台的第二套房提高收付款比例，事实上对政策影响都不是特别大。因为回顾一下刚出台第二套住房40%以上首付的时候，事实上更多的银行还是以个人卫单位。
【尹中立】：银行并没有执行这种政策的动力。
【谢苏明】：对。恰好这个政策对北京市的投资性的需求打击是非常大的，我理解是，事实上因为北方地区相对来说市场经济的嗅觉要比南方地区落后一些，深圳可能已经炒楼炒过一拨了，今年北京市的居民才开始探讨我是投资股市还是投资楼市，优势股市的波动正准备把闲钱拿出来尝试性的投资楼市的时候，12月11日对第二套住房更严格的限定就出来了，对北京市场上的投资需求是影响很大的，我想分析了这种供给和需求的一个情况之后，再接着下面去预测08年的一个楼市可能我感觉，一方面是供给增加了，另一方面是投资性的需求受到抑制，我想08年的市场更趋于平稳。
很多人可能更盼望说，是不是房价会降低，同样也是基于刚才的判断，因为我想北京，因为地产是一个区域性的市场，原来说王石提出来房地产拐点论，没有价标注，立刻解释了一下，仅仅指的是广深地区，华南地区有拐点论。
【主持人】：就是说现在来讲，您的预测肯定是明年北京房价属于平稳的。
【谢苏明】：平稳的增长趋势，因为总的供给需求还是趋于一个平稳。
【主持人】：因为刚才谢总的意思是说，从他们实际开发企业的角度来分析，现在二套房肯定会压缩我们的投资性需求，但是银行肯定不会完全按照央行的政策来做。
【谢苏明】：12月11日之前因为也没有严格限定，所以操作层面上银行是有东丽区放贷的，12月11日之后银行明显的收紧，所以对北京市刚刚起步的投资需求事实上是有抑制，因为北京市的投资需求刚刚起步，所以房价并没有因为投资性的需求进入一个泡沫的状况，所以我想这个政策出来之后对房价增长是一个有效的抑制，而不是说像深圳那样，由于炒房成为普遍的现象，涨的太快反而会下来跌百分之三四十，北京是一个刚刚想抬头但是立刻被抑制住，所以我说会是一个更加健康、更加平稳的增长事态。
【李文杰】：我觉得银行本来就是嫌贫爱富，你不让银行给有钱人贷款，你让他给低收入人贷款，我觉得违背银行本身的，就是让他去做次级贷，所以现在央行的调控和本身实施是相违背的，所以这个政策的实施情况肯定是有折扣的，但是这个折扣多少我觉得这个就是影响市场主要的判断。
另外一个，说到2008，我们现在也要关注另外一个指数的变化，就是所谓CPI，我觉得跟刚刚所说的流动性过剩都是有关系的。我觉得物价上涨，包括房价上涨的惯性一旦起来，没有那么快就会立刻刹住，如果刹住这个跟政府调控的政策也是相违背的，就是所谓硬着陆，硬着陆肯定会诉讼增加，甚至有不可预见的影响。所以我觉得一旦物价上涨起来，调整是需要一个周期的。这个周期不应该是在2008年，但是因为现在从长周期来看，我不觉得现在经济层面有什么样的利空的消息导致经济层面受影响，但是短期之内由于现在物价上涨过快，在短期之内未来两年左右的时间，进入一个调整期我认为这也是可能的。
为什么说物价上涨我觉得需要一个周期呢？我觉得现在这一轮的价格上涨，包括房地产价格的上涨，一个是因为流动性过剩，另外一个，08年我们面临一个新的市场环境，现在一个是物价上涨的情况不会在短期之内得到改善。物价上涨的情况是和全球的气侯有关系，农产品有关系。现在这一轮都是跟农产品有关系的，食品类的，包括食品类以外的。
【主持人】：中国现在的住房价格是不计入CPI的吧？
【李文杰】：计入的，但是比例是国际惯例的三分之一，所以实际上现在的CPI是被低估了的。因为按照国际惯例来讲，我们现在只计入房屋建造的成本和房屋的租金，并没有计入价格部分，而且我们整个房屋价格在整个CPI的比重我记得好像占7%还是10%，但是国际惯例应该占到百分之二三十的，反正国际惯例应该是中国的三倍。如果按照国际惯例计算，可能我们现在的CPI计算应该超过8%甚至9%以上的，现在是6嘛，所以这个是被低估的。
我觉得由于价格指数长期居高不下，或者说很难在近期之内，因为生产需要一个周期，这个周期调整了之后，这个价格才会发生变化。劳动力本身的价格跟这个也是有关系的，因为到2008年我们面临一个最重要的，劳动力价格的变化，劳动力价格的变化带来需求的高涨，就是购买力的增加，就是因为劳动力价格的上涨，我觉得带来的更多的是购买力，对北京我觉得到眼前，一个是城市化率的不断提高，被动需求的不断放大，还有我们刚刚看到70%自住人群中，就算把30%的撇掉，投资人群全部不要，受调控影响，剩下70%的购买力也不一定能够完全满足，是从去年到今年供需平衡来讲这个也是一样的，还是在70%交易量的比例。什么意思呢？就是2004年我们预收新房的大概2500多万，今年可能30%不止。
就是从几个大概的方向来看，我想从短期之内房屋的价格在内的整个物价，不会从根本发生变化，这是不现实的。如果政府不进行调控，就是收紧我们的信贷，如果透过这种手段，我觉得虽然暴涨的可能性还是存在的，但是由于它的需求的调整，我觉得它会稳定在一个相对稳定发展的阶段。
【主持人】：结论跟谢总是一样的。
【李文杰】：一样的，一个是从政府本身的调控，不是硬着陆的思路，第二，从价格本身的调整需要一个周期，我们目前还没有到一个所谓的要集中去泡沫破裂，或者说由于投资者占整个市场中的比重过高，而带来的投资者的退场，带来整个价格的变化，我觉得现在还不会。所以这个我觉得是从08年的几个方向来看，我个人觉得在08年房价还会稳定的上涨，当然如果简单地来说，肯定没有07年的繁荣了，繁荣不在，但是拐点不会出现。繁荣不在什么意思？就是07年涨的太快了，供需两旺，超过99%的销售率不会繁荣，07年是历年来销售比例最高的，实际上供应和销售的比例已经超过99%。可能回归到05年、06年80%握有的销售率、70%左右的销售率，但是价格并不会因此而拖低，没有影响价格变化拖低的因素。我个人觉得尤其像北京长期以来，有人说奥运会以后，我觉得这也不靠谱。前两天哪儿说的到2010年北京人口到2500万，我记得说增加400万人口，说这是一个规划，当然可能包括周边新城的建设，可是有一个总的规模来讲，随着城镇化对住房，特别是整个城区价格上来讲，我觉得这种普涨的情况肯定是一个要面对的现实的情况。
【谢苏明】：股市高位震荡，个股发展。
【主持人】：套用股市的比例应该属于高位运行，但是究竟会跌还是涨，现在看不出明显的拐点或者转折点的情况出现，这是前面两位嘉宾的观点。或者这么总结，如果说把房地产看成一个经济运行的晴雨表，现在目前还看不出中国宏观经济出现拐点的现象，这是两位企业的嘉宾他们的观点。尹博士，您对这个是怎么看的？
【尹中立】：如果说房地产市场是宏观经济的晴雨表的话，这个结论毫无疑问是对的，就是从经济学研究的统计分析来看，也是完全对的。从这个角度来看，中国这一轮房地产市场拐点应该是没出现，从这一角度看这个拐点是什么意思呢？是一个长期的拐点，就是当宏观经济处在上升期没有结束的时候这个拐点也没有结束，从长周期的考虑，这个长周期实际上是超过三年的区间了，但是对于老百姓来说、对于投资者来说关注的是短期的波动，关注六个月之内或者一年之内，这样一个区间的市场波动，他是最关注的，就是三年以后的市场估计考虑的人并不多。
作为学者预测房价涨跌，我觉得这个结论并不重要，重要的是分析的依据是什么。我个人认为，影响08年以及之后短期或者中期房地产价格波动的因素，最重要的因素是股票市场，如果股票市场08年还像07年一样，我认为不管出任何政策房价都是涨的。如果08年的股价还涨一倍的话，08年的房价肯定是涨的。反过来说，如果说08年的股价出现了崩盘，或者从现在的5千点跌到3千点，房价，尤其是中心城市，像深圳、北京、上海，在其他政策不变的情况下想涨也难。就是说从其他国家的股市和楼市波动的规律来看，股市有一个提前反应，当股市出现了拐点之后，半年到一年时间房地产市场一定出现拐点，所以大家可以密切关注股市的波动情况，为自己的投资决策提供一些参考和帮助，这是股价。
第二个价格是物价。物价对房地产市场和股票市场来说，实际上是至关重要的。我个人认为，在通货膨胀的初期，就是说在物价涨幅还没有超过决策当局心里的承受范围的时候，这个时候整个宏观经济表现是异常的活跃，因为企业开始尝到了产品小幅涨价的甜头，库存下降，企业的开工率上升，整个市场一片繁荣。但是一旦物价指数超出了监管当局的心理承受范围，一定不后容忍这种事情再继续下去。
【主持人】：是说会有更严厉的政策是吗？
【尹中立】：对，所以不能简单说通货膨胀对楼市、股市的作用是什么？初期对股市和楼市都有一个非常好的促进作用，就会使得老百姓把多余的钱都投资出来，为什么呢？因为CPI节节攀升，但是储蓄率没有跟上，这个时候就会倾向投资。07年以来就是处于这样一个阶段，通货膨胀的初期阶段。但是在通货膨胀到了一定的临界点之后，它的涨幅突破了管理层或者监管当局所承受的心理范围，他就会出台一系列强烈的措施回收流动性，控制物价，就是说控制通货膨胀落导致的紧缩性的政策，才是投资的杀手，是楼市和股市的杀手。
我觉得其实经济工作会议透露出这种迹象，但是是否会更严厉的紧缩的政策出台，我觉得要关注物价指数，比如每年1月份物价指数是否会超出预期，比如大部分人认为整个无数指数会出现拐点，假如12月份的物价指数会超过6.9%，超过11月份，这就是不祥之兆。对投资者来说，不管投资哪个市场，这个时候应该说撤出是一个最好的选择，这是短期分析的依据。
从长期来看，要解决当前中国经济失衡问题，必须改变目前的住房制度或者叫住房政策，必须要让老百姓，就是说普通的居民他的消费支出和工资的增长，重新的回到一个合理的物质上来，要不增加工资，要不减少住房的支出，这样才能会使整个中国经济失衡的状况得到扭转。措施有几条，第一，政府应该把更多的土地资源配置到不赚钱的这种政策性住房的领域里面来，比如说限价房、廉租房、经济适用房，一定要把这个住房制度的调整放在整个中国经济协调发展、可持续发展这个高度去认识这个问题，否则小打小闹是没有用的，不解决这个问题，不解决住房消费失衡的问题，就很难解决中国经济失衡的问题。
第二种办法就是，大幅度增加工资，使得企业对员工的支出增加。
【主持人】：这个比较困难。
【尹中立】：这个也不是核心问题。刚刚李总提出一个问题，08年之后中国人口的结构性变化会带来这样一个拐点，这样的拐点从经济学角度来看可能是刘易斯拐点会出现。刘易斯拐点出现之后，农村可转移的多余的劳动力已经耗竭了，这个时候企业要增加产出就必须给工人增加更多的工资，就是说中国新一轮工资的增加压力可能会出现，这个不是不可能的，一个从政府，一个从企业。
这两个途径，我估计政府增加支出的途径，可能更容易被接受，或者是一个可选择的方案。只有解决这个中国经济失衡的问题才能从根本上解决，反之如果不解决住房消费失衡的问题的话，我们尽管通过汇率大幅度升值的方法，暂时可能会流转中国经济失衡的状况，比如说对外的出后大幅度减少，顺差为零，或者是出现逆差，这都是有可能的，但是很快立刻就会出现新的失衡。就是说从根本上居民的消费没有启动起来，原来是住房的消费超前了，这样一个状况如果不能够得到扭转的话，中国经济失衡即使在短期内通过外汇调整可以得到平衡，但是长期内是很难得到平衡的。所以住房制度的调整，涉及到中国经济可持续健康发展的大计，不可等闲视之。
【李文杰】：我觉得现在CPI就是严重低估了。
【主持人】：刚刚尹博士讲到了几点，第一，下一步出什么政策可能对宏观经济的影响，而政策出台的一个理解就是说，现在公布的统计局那天开新闻发布会给大家公布的数字，到底是6.9还是6以下，我觉得就在统计局那儿了，或者在我们下一轮的经济指标出来。我们知道前两天又加了一次息，等于今年6次加息，十次提高存款准备金率，至少从中央政府和央行角度讲，是有良好的意图主动的来调节现在流动性过剩目前的局面。涉及到一个问题，我们还是回到房地产的情况，其实讲到我们今天的主题的时候，流动性过剩实际上很多的和股票，刚刚尹博士说了，就是说在明年的时候对于普通投资者来讲，如果说CPI出来之后它的数据已经超过了管理层可以忍受的范围，很可能有很多很严厉的政策出来。像一些专家也说过，我们政府的政策储备是非常充分的，很可能出台各种各样的政策，你想像不到的，过去几年当中我们房地产已经体会的很深了，我们现在的问题就是说，从银行的角度来讲，因为我们知道这些年有一个结论可能大家都是公认的，房地产的繁荣很大程度是依赖银行，今年可能说，现在二级市场的繁荣，包括有些企业也是通过各种方式，在香港也好、在A股也好也是上市，或者借壳成功，目前政策的背景之下，房地产企业本身对银行的依赖程度到底有多大，也是展望08的一个问题，可能我们很多企业更关心这个问题，从房地产企业的角度。与此相关的一个问题是，每年在紧缩性货币政策背景之下，有多少企业可能会被淘汰？这个问题我们想先请张总给我们做一个回答，因为您每个月确实会对这些进行非常严格的监控，包括每个企业又融了多少钱之类的。
【张宏】：从CPI，央行现在2008年的预期是4.6，上半年涨幅更多一点，这个预期我觉得从预期角度来讲任何人都是理性的、良性的预期，不会说我恶性的预期。所以CPI的合理值是多少？是4，这个是政策值，能承受的值，4.6还是偏高的预期。抑制来讲是偏长线的过程，不是短线能完成的。前几天，包括地产金融年会上我听到一些判断，我觉得是非常值得关注的，现在房屋租售价格比应该是在3到4。
【李文杰】：投资回报是4到6，反着去除。
【张宏】：如果是4到6，跑赢通胀减完通胀现在是6.9，是负收入。所以说在负收入下，这个我们跟开发商去探讨，负收入下投资者为什么会投呢？只有一个原因，就是房子的价格上涨回报。
【李文杰】：价格和价值悖离的情况。
【张宏】：所以说唯一能够支持它的，我们每年看到房价15%、20%甚至30%的上涨幅度，但是我们现在预期明年在信贷政策调整下，在房地产行业资金收紧下，是否能够持续一个合理的投资收入值，加上我的交易成本、我的税费，最起码是要有一个10%的收入才能唯一的。所以现在跟很多城市，深圳现在提出拐点，其实深圳的拐点在业内如果从专业投资的角度讲，在很长时间就可以预期的。我们当时跟深圳的房地产开发商开玩笑，他自己的房子，我说你们早应该跑，他说我等一等再跑，这个是很容易看到的一个情况。
所以说从明年的角度讲，我觉得一线房企业，唯一一个特例是北京，北京的房价表现可能会好一点，但是上海冲高的劲，和广州、深圳是要调整的。泡沫话成份较高的城市，明年调整的可能性还是偏大一点。北京看好的原因很简单，第一，北京房价虚高的成份并不像一线城市那么突出，第二，后奥运效应，70%的民意来讲后奥运之后可能房价是下跌的，这是绝大部分人的预期。还有，北京的供应量确实是偏紧的，比如从9月份当时建委的政策，20%的现房后延。
【主持人】：他是说20%的必须现房才能卖。
【张宏】：这个政策从合理的角度大家是没有办法去解释通这个政策的，这个政策在12月份取消了，给我们很强烈的预期，就是我们在08年的房地产可供应量上还是面临很大的问题，因为奥运的角度讲，后奥运因素现在对北京市是需求增加的因素，我觉得这是一个很现实值得注意的市场问题。
从行业角度来讲，行业明年开发总量的缩减是肯定的，缩减之后，因为我们前段时间大家都关注一个点，关注什么点呢？一季度早房贷的效应，这是每个企业从销售贷款、开发贷款都关注的，但是最新的按季调控的统筹来讲，银行每年房贷总额按季调控使我们年初突击资金是面临一定问题的。
第二，房企跟银行按揭成本的溢价能力上其实是发生变化的，因为现在的资金链是偏紧的。从企业股市的层面，现在A股再融资的后延，以及香港红筹结构融资进入内地来讲，受境外政策审批的后延，这个对企业操作层面来讲资金的影响是比较大的。再有，限外，可能看到原来外资基金的投资也是有一定变化的。
所以从整个资金面偏紧的事实，造成心理的变化和预期是很明显的。我们看到深圳的四块地全部住宅用地没人竞价的，广州土地是以前交易量的一半，刚刚提到杭州土地交易量是一半。所以大家现在在预期层面，对明年资金影响的层面，从心理来进开发商角度是有很明显的安排，这个安排我们需要观察的，从信贷角度收缩到什么程度，这个影响是比较明显的。所以说我觉得这个还是有待观察的，因为从控币影响控价来讲，控币本身是快变化，所以现在房地产走势取决于宏观经济。
【尹中立】：前几天在青岛的时候我做了一个演讲，我提到了刚才张总提到的一个问题，关于企业融资的问题。应该说07年房地产企业通过上市融资，应该说是一个很大的亮点，但是这个口子实际上已经开始被关上了，也毫不讳言，这是我提供的建议，已经不幸被采纳了。现在又有一些银行和信托联手做一个市场，在打擦边球，这个渠道暂时是敞开的，现在利率有的提高了30%，有的提高了40%以上，我认为这是一个风险很大的事情。
【主持人】：您说30%到40%是指什么？
【尹中立】：一年期的信托的收益率。
【主持人】：等于过桥了？
【尹中立】：对，过桥。对信托公司来说他不承担风险，中间是收手续费的，但是我觉得对投资者来说，对于把资金放出方来说，要承担很高的风险，对于资金拆入方来说，就是借钱的人来说，可能也要三思而行。如此高的资金成本，我们在93年、94年曾经出现过，但是很快很多人死的很惨，我觉得大家应该未雨绸缪，不要把已经发生的事情当作未来还要发生的事情对待，已经发生的05年、06年所有的调控，大家都是安然无事，而且搞的房价越来越涨，不要把这样的老皇历预测未来的事情，认为宏观调控之后很快就过去，或者说房价会涨的更凶。我认为做企业不取决于你这段时间赚了多少钱，取决于你能不能永远赚钱，笑到最后才是笑的最美的。看像李嘉诚在香港市场经历过潮起潮落的人就做的非常聪明，在别人最看好的时候他肯定是在抛出的，比如最近一段时间他在H股市场猛抛中国的股票，而且通过各种途径在向市场提升风险，我觉得这是成熟的企业家、成熟的投资者的一个表现。但是我们现在因为市场整个周期经历过上一轮周期的人，尤其是企业家，并不多，很多人是这一轮增长周期成长起来的，往往用牛市的思维对待一切，这会给自己带来很大的风险。
【主持人】：您有没有一个统计说，现在的房地产企业依靠二级市场的比例和依靠银行的比例？
【尹中立】：我今年9月份的时候做了一个统计，在内地的股票市场已经出台的房地产企业的再融资计划一共超过了1千个亿，但是大部分没有实施，只有万科、金帝少数的实施了，融资的总额大概没有到500个亿，大概400个亿左右，但是香港企业的融资数量就比较大了。总而言之，政府想达到紧缩的目的，所有的漏洞之所以存在漏洞都是暂时的，不能认为这个漏洞永远都会存在，都是暂时的。所以对于房地产企业来说，对流动性过剩的风险要高度关注。中国的宏观经济和中国的房地产市场一样，至少未来十年总体趋势是向上的，但是作为一个企业家应该说在向上的过程当中，一个短暂的回调，你在回调当中不要被当成牺牲品，事实证明每一轮回调都要牺牲一大批人，所以风险当先，我觉得是对于企业应该考虑的问题。
【主持人】：总结一下我们今天嘉宾的发言，其实现在在目前一个政府这么多年的调控，其实归结到最后，这个流动性过剩都必然和咱们政府的一些宏观经济政策也好，具体出台的中期的、短期的、长期的政策都是有密切的关系。但是我们会发现，在目前的状况之下，如果说把某些目标作为调控的目标，这些政策之间的相互是冲突的。比如按照刚刚尹博士的说法，政府目前的调控是紧缩性政策，不仅仅表现在银行，银行六次加息、十次提高准备金率，流动性过剩的口子肯定被卡住。第二步，在股票市场上、在二级市场上融资，刚刚高通智库的长总所说到的今年接近2千个亿的融资计划，但实际上在尹博士这儿得到的证实是只有500多个亿或者说在A股市场上得到实施，当然除去香港市场的融资计划。
【张宏】：我们十月份监控的结果是1900亿，内地加香港。
【主持人】：已经得到执行的？
【张宏】：已经执行的。
【主持人】：就是将近2千个亿的融资规模，和目前中国整体开发的量、需要钱的量比较起来的话，您有这方面的一些数据吗？
【张宏】：这个是这样的，证券市场的1900亿来讲，2007年初我们预测今年证券融资很有可能突破1千亿的，这1千亿对房地产是什么概念？从证券市场是前所未有的，但是我们在今年的11月份就看到已经融资了1900亿，但是这个钱和银行不一样，比如我们开发贷款可能是1600亿或2万亿，但是这个从证券市场融的钱，我能够在行业的资金链处于上游，我可以继续在下游撬动很多的银行资金，所以从证券市场提供给银行的资金放大效应是十分明显的，但是从明年的形势来讲似乎不是很乐观，因为现在已经获得审批的像金帝，包括复地回归A股，从这个角度来讲，明年行业资金就是从银行层面肯定从大数上是减的，证券市场来讲，我们A股暂停，但是借壳放行，就是说我这种暂停是指向囤地、低价泡沫的，实体经济和证券市场泡沫互动的，以后还会开放直接融资的，但是这个监管影响持续多长时间对行业的资金影响是很大的。
再有，从红筹来讲，现在红筹结构房地产公司新增的审批是受到限制的，以融资来讲，我的资金进入和再融资是受到限制的。因为香港的行业资金一直是扮演行业资金集散地的角度。再有，基金受点影响。所以明年行业内资金的形势，也许跟去年07年初我们所看到的情况比，可能差别是很明显的。
【主持人】：还是继续刚才我们的总结，第一，紧缩性的政策之下我们明年房企可能融到的钱不会像今年那样乐观。第二，在银行拿的钱也不如过去那么乐观。第三，在这么一个前提之下，房价不会像目前珠三角出现的拐点情况。这是今天几位嘉宾达到的一个共识，这点尹博士可能没有给出自己的结论，但是尹博士说，大家要密切关注股市和房市之间的互动，包括我们每个月公布的CPI的变化情况，这对投资者应该说是很重要的传达的信息。
应该说从这个角度来讲，还要加上我们所说到的后奥运经济对整个市场的影响，我想通过这么几个关键词应该能大概勾勒出目前市场环境中钱这个方面、流动性这方面，包括资本这方面、银行，包括二级市场、股市，这方面对我们整个房地产的影响。
应该说我们今天得出的结论不是特别明显，但是希望我们得出结论的过程，能够对广大网友也好，和我们业内的朋友，包括我们企业，能够有一些启迪。
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