房地产企业开发经营绩效的影响因素研究
新闻来源：http://www.51report.com 2008-03-05
房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何继续保持并强化房地产企业的经营绩效非常重要。因此，论文在深入研究房地产开发经营绩效的影响因素上，对房地产开发经营绩效关系模型进行实证研究是非常有价值的。
1、 房地产开发经营过程的价值链分析
房地产开发经营管理的基本内容是工程管理，主要包括规划设计管理、施工管理和物业管理。其关键内容包括企业价值活动过程的管理与创造，即设计、采购、建设、销售及物业服务的开发经营过程，以及在人力资源、财务运作、销售策划、项目的职能管理中为企业产生重要价值的活动或环节。按照迈克波特价值链模型的基本涵义，这里将房地产开发经营的价值链模型表述如图 1 所示。
研究房地产开发经营活动，前期的市场定位和规划设计对开发项目的成本，以及销售情况产生最为重大的影响；越到后期，工程建设已经开始，相关的成本控制和市场营销所产生的效果并不明显；材料采购、设计变更、预算等方面的价值状态受前期规划设计本身的制约，对企业的经营绩效影响相对较轻。这里要研究的关键问题是在企业的开发经营价值链当中，具体哪些因素是对企业的经营绩效产生重要影响，其影响程度如何；而且在不同的阶段，这些因素的影响程度又有怎样的变化。根据房地产开发经营过程实践、企业价值链分析以及市场调查的基本结果，把影响企业经营绩效的因素概括为：规划设计、施工质量、营销策划和物业管理 4 个方面。这些方面既反映了房地产开发企业在开发经营活动中的主要内容，也从实施程序上表明了企业在绩效控制与管理上的关键要素。
2 、房地产开发经营绩效的影响因素
2.1 规划设计
房地产开发项目是否成功主要决定于前期的规划设计，规划设计一个关键的概念是要根据购房者认知的需要来理解他们的声音，建立买家意见与住宅如何规划、设计、建造之间的良好联系。房子卖得出去是因为买家发现它们更好、具有更高的价值或者是因为它们比较独特。规划设计必须要以建筑规范、地理气候环境、地域风俗人情、市场/客户需求为出发点，根据实用、科学、经济、美观及先进的目标，按照建筑规划设计的程序，对楼盘的整体规划、建筑与外观、土建结构、水电消防、设备设施、园林景观、道路管线、装修等各个方面进行设计和运作，以实现最佳的价值目标。评价规划设计对房地产企业开发经营绩效的影响程度可以从户型合理性（包括朝向、大小、室内布局、水电气配套等）、小区整体情况（区位、园林景观、建筑外观、整体布局等）、规划设计费用和设计质量（施工可行性、设计整改情况及设计审查合格情况）4 个方面来考虑。
2.2 施工质量
施工质量其实就是按照规划设计图纸/方案及建筑规范进行工程建设时所体现的成本、进度与质量。即是否严格按照图纸和规范进行施工？安全文明施工情况如何？施工用的材料和设备是否合理？以及施工组织安排是否有序？这几个内容是决定最终施工质量的关键内容。而施工质量对房地产开发公司的经营绩效也是显然的，技术质量不合格既要整改费用还可能会影响销售、工地出事故赔钱不说还严重影响企业形象、工期拖延会增加成本。施工质量问题很可能会在工程竣工验收后几年才能表现出来，这种质量缺陷或事故虽然可以通过修补、重构等形式加以改进，但是它对于公司的社会形象和长期获利能力产生重大影响。因此，质量的合理性（即不以漂亮、华丽、先进为追求，而以实用、满足顾客需求为目标）以及长期效益是建筑施工质量的基本要求。具体评价可以从工程结构质量（外观、细部）、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比（主要指建筑材料/设备的价格合理性）、开发进度/效率等方面考虑。
2.3 营销策划
一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房地产开发经营绩效的具体指标来看，营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼情况等方面。
2.4 物业管理
房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者/使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户/业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业自身的下属物业管理公司多是服务的提供者，特别在企业房地产项目的开发是分期分段进行的情况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开发项目的销售及效益情况将产生决定性的影响。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几个方面：员工服务质量（态度、及时性、达到业主目标）、安全管理、环境清洁质量和社区文化等。根据以上的分析，可以建立影响房地产企业开发经营绩效的指标体系，见图 2.
3、 房地产经营绩效影响模型分析
经济研究一般以净资产收益率=年度净利润/股东权益，作为房地产企业开发经营绩效的考核指标但考虑到不少房地产企业并非上市企业或股份有限公司，这里把净资产收益率的公式扩展，净资产收益率=年度净利润/ 所有者权益。这里选取广东省某市 10 个楼盘进行数据模型分析，它们均为分期开发的楼 盘 ， 数 据 采 集 时 间 为2002-07~2004-07.
（1）数据分析的基本说明。户型合理性、小区整体情况、工程结构质量、品牌价值等指标内容由物业管理公司派发调查问卷，根据顾客调查资料计算；物业管理部分的指标内容由物业管理公司实施住户满意度调查获得；其他指标可由企业的财务、工程及销售部门提供。 公司绩效数据由企业调查及交流获得，政府统计局、建设局和房地产协会同样作为重要的数据来源。根据房地产开发经验，认为四大影响因素下的指标具有相同的权重。
（2）市场调查数据分析说明和因素计算。
（3）分析结论。
① 施工质量与开发经营绩效的相关性很小，这与房地产销售现状是比较吻合的，即一般客户在购买楼房时，对于房屋的施工质量（尤其是内部结构性能）很难有较为全面、专业的认识，房屋即使有结构施工质量问题，也是在几年甚至十几年以后才显现出来，因此，施工质量对于销售实现影响不大，从而对经营绩效关系程度很小。从另一方面考虑，这个结果可能与数据调查时间不够长也有一定关系。
② 物业管理服务对于销售业绩及经营效益的关系最大表明了当前物业管理对房地产开发经营的重要价值：入住的业主根据自身对小区物业服务的感受，形成了顾客满意状态，这种满意或不满意的感受会以极高极快的速度在潜在客户、社会及市场上传播，因而对于楼盘
后续的销售业绩产生重要的影响。
③ 规划设计与营销策划都与经营绩效有较大关联，这是容易理解的：户型、景观和配套设施好，必要的促销宣传再加上合理的价格，必然在消费市场产生较强的吸引力，从而为企业带来利润。
④ 关系模型以及显著性检验的数据变化表明了房地产企业在经营过程中各种影响要素的价值变迁，同时也说明三种要素之间存在一定的共线性（相关性），比如说，小区的规划设计好、环境优雅、配套设施齐全，一般来说其物业管理工作取得较好的效果就比较自然。
根据上述分析结果和依靠指标体系的内容，可以有针对性地实施价值工程，即以相对较低的成本费用实现房地产功能的显著改善，从而获得丰厚的价值回报。
4、 结束语
企业都是以利润最大化和可持续发展为战略目标的，房地产开发企业也不例外。从上面影响房地产企业开发经营绩效的因素分析中我们可以知道，要实现最真实、丰厚的利润，房地产企业应该依次对物业管理、规划设计、营销策划、施工质量这些方面实施价值工程。同时，房地产开发商必须以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术和营销策划为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，以市场为导向，在规划设计、施工建设、营销策划及物业管理四大关键环节上以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，勇于创新，在成本、功能与效益的整合统一中实现最佳的价值。
新地产：总结影响地产的八大非地产因素
人民币加息，因何事涉房地产行业？除货币政策外，还有哪些非地产因素，可能在未来影响到这个行业的最终走向。
2006年年中，对于埋头快跑的中国房地产行业来说，终于行进到了一个历史的拐点。来自中央政府的一个又一个政策，从不同角度对这个行业中的企业说着同样的一句话：“抬起头来，看清了规定出的那条路再跑。”
未来到底会怎样，今天也许没有人真正知道。但要想在今天决策的时候，就离未来的真相更近些，那么人们就必须在关注政策变迁的同时，也要留心那些非地产因素的变化。某种程度上，它们对这个行业的影响，比行业政策更真实、更直接。
为此，新地产总结了影响地产的八大非地产因素，希望能够对业内人士判断未来有所帮助。
而就在新地产本期杂志即将送付印厂发排的最后时刻，从中国人民银行传出了加息的消息，这个消息，部分印证了新地产此前对货币政策走向判断的准确性。对于影响地产的其他七大因素，新地产秉承了同样力求准确的研究精神。
第一大因素
决策的剑和温柔的手
站在高层决策者的角度，经济问题、社会问题都是他们不得不考虑的东西。而决策因此往往会视全局而定，哪方面的矛盾更尖锐，政策便偏向哪个方面。面对中国经济存在的诸多问题，宏观调控如挥利剑，面对民生难题，则似抚上温柔的手。但不管是剑，还是手，都会对房地产行业的后势构成深刻的影响
如今，中国经济面临的问题似乎已经越来越严重。据国家统计局公布的数据，2006年1-5月，中国固定资产投资25443.47亿，比去年同期的19526.84亿同比增加30%。而2001年-2005年整个“十五”期间，固定资产投资增幅都在加速，从13%逐步到25%，呈现失控态势。
与投资的疯狂增长相对应的却是消费市场的低迷。整个“十五”期间，社会消费品零售额的增幅一直在10%左右波动。
一边是投资的高涨，一边是消费的低迷，政府不得不面临着这样的问题，如果投入的固定资产不能顺利地获得回报，这个投资链条上的所有环节都得付出沉重的代价。这些环节包括投资方、商业银行、劳动者，当然也包括政府本身。
7月26日，国务院召开了全国电视电话会议，通报上半年经济形势，部署下半年经济工作。在会上，国务院总理温家宝明确提出，要防止经济增长由偏快转为过热。
温家宝表示，目前经济运行中的问题已非常突出。主要是：固定资产投资增长过快并呈加剧之势，货币信贷投放仍然过多，国际收支不平衡加剧，能源消耗过多，环境压力加大。必须采取有力措施，解决存在的突出矛盾和问题，防止经济增长由偏快转为过热。
而国务院电话会议召开五天前，中共中央就已经在中南海召开了党外人士座谈会，专门就当前经济形势和经济工作听取各民主党派中央、全国工商联领导人和无党派人士的意见和建议。
在会上，中共中央总书记胡锦涛就做好下半年的经济工作提出了要求。其中包括，要切实控制固定资产投资规模。继续加强和改善宏观调控，区别对待，分类指导，从信贷、土地、环境等方面采取有效措施等；还包括要积极扩大国内需求，进一步增强内需对经济增长的拉动作用，以及进一步解决好关系人民群众切身利益的问题等。
这几条，几乎都会对房地产行业产生切实的影响。
据相关数据显示，从1998年到2005年，全国房地产开发投资由3614亿元增加到15759亿元，平均年增长率达到22.7%，比同期全社会固定资产投资平均增速高7.9个百分点；房地产开发投资占全社会投资的比重由1998年的12.7%提高到2005年的17.8%。而房地产开发投资一直是被当成中国城镇固定资产投资总额下的一个重要统计分类。今年上半年，北京市的房地产投资比重为53%，连续几年超过固定资产投资比重的一半。
2006年7月，国务院总理温家宝在河南考察时指出，保持经济平稳较快发展，必须防止固定资产投资过快增长，着力优化投资结构。
房地产投资作为对固定资产投资过高最具贡献力的一个分支，理所当然会在宏观调控政策的关注范围之内。
实际上，面对经济运行中存在的问题，高层挥剑所指，也正是要切实把好土地闸门、信贷闸门和市场准入门槛，从严控制新开工项目。严格执行土地管理的法律法规，实行土地违法问责制，引导商业银行合理调整信贷结构。
2006年8月，发展改革委等5部门更是下发特急通知，要求各地在产业政策、项目审核、土地审批、环境评价、信贷政策等方面，对上半年总投资1亿元及以上的新开工项目逐项进行全面清理。存在任何一项问题的新开工项目，将被暂停建设、限期整改。
中国经济景气监测中心研究处处长潘建成曾表示，中国固定资产投资不断上涨的原因之一，就在于目前房地产投资高涨的势头并没有被完全打压下去。
当严把土地、信贷两个闸门成为中央对宏观经济调控的重要手段，对土地和资金为行业发展重要组成部分的房地产行业，必然会在继续进行的宏观调控中，遭遇严重的影响。
实际上，在国家此轮宏观调控推行之时，国土资源部就已经开始严查土地违法及控紧地根。德意志银行亚太区首席经济学家马骏分析认为，这都意味着新一轮的土地紧缩政策将真正开始。
马骏认为，此轮土地紧缩政策的主要针对目标并非房地产行业，而是对固定资产投资的调控，但土地收紧对房地产，尤其是高端房地产的供地会有负面影响，“中低端的土地供应会有所增加，结构性调整会使得高端的土地供应相应减少。”
与此同时，在高层决策者不断推行宏观调控政策利剑的另一面，却是一双对民生温和的手。在7月短短一周时间内，胡锦涛和温家宝在不同场合涉及未来经济运行的讲话中，都谈到了这个问题，并表示下一步要继续关注。
而现阶段，高涨的房价已成为普通群众的众矢之的，甚至有人发起了不买房运动，并要上书高层。客观而言，解决住房问题，是需要有一系列的制度保障。比如政府公屋建设，比如整个社会及个人的信用建设，对不同收入群体，采用不同的住房供给方式，是中国房地产市场化发展到现在，必须解决的问题。然而，现实的问题是在社会基础构架方面，中国目前欠账过多，这就导致了眼下的现实问题，政府不得不使用非常之行政手段来予以解决。
“国15条首先是要求房地产业必须从增长导向到民生导向、从效率导向到公平导向转变，这是中国住房发展理念和发展方向的根本转变。”对于今年推出的房地产新政，北京科技大学教授赵晓曾这样评价说。高层对民生问题的关注，意味着在接下来相当长的时间内，政府出于政治考虑，对房地产行业的调控不会放松。
第二大因素
货币政策的盾
汇率、利率和准备金率同时出击，化而为盾，以这样的盾，央行希望能够阻挡贷款狂增的攻势，这盾，同时也将使房地产行业资金全面趋紧。如果对过剩的资产流动不能起到预期的效果，盾的强度或将继续加大，而盾对房地产行业的针对性，也很可能随之加强
8月18日，周五。周末的前一天，是中国人民银行做出货币政策调整的最佳时机。这个周末下午的五点半，从中国人民银行传出的消息是，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。
宏观经济面临的问题，也给了中国人民银行沉重的压力。今年以来，中国经济一直处在高位运行中。仅截止到今年5月，全部金融机构累计新增人民币贷款已达17834亿元，超过了今年全年预期目标2.5万亿元的七成以上。
为此，央行多次采取了发行央票、窗口指导、逐周推高央票利率、提高准备金率以及加息等政策，这些政策都是为了减少贷款增长，并且希望推高市场利率，减缓资产价格的上涨幅度。
但紧缩政策并没有收到预期的效果。抑制过剩的流动性已成为当前货币政策调整的一个主要内容，加息成为一个热门的话题。
在加息之前，央行采取的是一种相对温柔的手段——提高存款准备金率。从2006年8月15日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。而此前一个多月的7月5日，央行已经上调了一次存款准备金率。
在连续传出上调存款准备金率的消息后，摩根士丹利经济学家谢国忠便表示，中国冷却经济的加息政策没有实际效果，存款准备金提高50个基点的措施不足以应对过剩的流动性问题。中国利率至少比需要的水平低3个百分点。话音还未散去，存款准备金率刚刚上调，加息的行动便已经开始。
实际上，在央行正式决定加息之前，已经采取的一系列举措得到效果，通过上海已经公布的情况可见一斑。据央行上海总部不久前发布的上海地区第二季货币信贷运行报告披露，上海金融机构第二季度的信贷出现高速增长，4月、5月和6月新增人民币贷款分别为55.82亿元、267亿元和466.89亿元，即5月比4月增长3.76倍，6月也比5月增长74.9%。
这其中，更令人震惊的是，6月份央行为抽紧银根做了大量工作，不仅发行了1000亿元人民币定向票据，还宣布了提高存款准备金率的消息，借此冻结银行体系约1500亿元资金。但上海的银行就在这个过渡时间，仅6月下旬中资银行新增人民币贷款就高达426.5亿元，分别占该月和第二季度贷款增量的98.8%和61.8%，并接近上半年新增贷款的40%。
通过上海的现实，货币政策的决策者更加担心，频出的政策似乎并没有起到多大的作用。实际上，摆在中国面前的情况是，由于历史的积累严重不足，绝大多数地区的基础设施建设的缺口非常大，加之地方政府发展经济的压力，以及商业银行追求存贷差，加大利益获求，扼制固定资产规模的投资成为需要中央政府和地方政府、央行和各商业银行之间博弈的事情。
现在，来自各个地方与行业的投资冲动，与商业银行的信贷扩张“联手”，完全可能使得今年维持央行预设的信贷目标成为泡影。从目前的投资势头来看，有人估计全年新增信贷将会突破3万亿元，并且将超过今年目标的20%。而在这样的信贷扩张中，由于房地产目前高涨的行情，固定资产投资中的相当部分，将不可避免地流入这个行业当中。
实际上，通过货币政策执行报告，央行承认仅仅通过控制供给难以有效控制经济运行从“偏快”发展到“过热”。因此，下半年，未来货币政策或将呈现利率、汇率、准备金率同时出击之势。
除已经出台的利率、准备金率手段外，人民币目前依旧处于进一步升值期内，2006年5月15日，人民币对美元汇率突破8：1。7月21日，是人民币汇改一周年之际，而7月的最后一天，人民币汇价跌破了7.97元兑一美元的水平。人民币继续升值，是很多人一致的看法。
中国社科院世经所所长、前央行货币政策委员会委员余永定便表示，紧缩性货币政策势在必行，而人民币升值的幅度很可能将要加大。“升值对于一个发展中的国家，对于经济增长势头很强的国家，是不可避免的。”
对于人民币升值对房地产行业的影响，央行研究局一份报告直言，流动性充足和人民币升值预期将推动房地产价格上升。我国社会资金流动性充足，对房地产市场的影响不容忽视。
“以人民币标价的土地和房屋的资产价格必然随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力。随着外资的涌入，国外投资者首先看中的就是国内的此类资产市场。” 中国农业银行高级经济师何志成这样表示。
在这种情况下，央行显然不希望人民币过快升值给其带来更大的货币环境的压力。为此，其货币政策需要在保持人民币小幅升值的汇率方向下，继续用利率和准备金率来保持对投资的压力。
正是秉承着同样的思路，除了针对整体的货币政策外，在房地产行业中，央行已经出台了一些特别的信贷政策。5月31日，中国人民银行发布了《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》，规定从2006年6月1日起，商业银行(含农村合作银行、城乡信用社)发放的住房贷款(不包括住房公积金贷款)首付款比例不得低于30%；对购买套型建筑面积90平方米以下的自住房贷款最低首付款比例仍执行20%的规定。最近又出台了限制外资进入房地产行业的政策以及房地产信托资金的更高要求。这些政策都希望减少涌入房地产行业的资金，使得房地产投资和投机降温。
从上面的论述可以看出，这些政策都意在增加国内货币政策的独立性，减少国内的流动性。一方面提高了市场利率，减少居民的购房需求，另一方面增加房地产行业获得资金的难度，使得开发商的资金出现较为紧张的局面，加大开发进度，舒缓开发商的惜售局面，使得房价涨幅趋缓。
而8月16日，针对房地产信贷可能带来的高风险，中国银行业监督管理委员会出台具体措施，督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。银监会有关负责人表示，要严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款，并要防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。
第三大因素
股市的无常鞭
股市的反复无常，起起伏伏，让投资者在股市与楼市之间权衡。这种“跷跷板”效应使得股市的迷离难测，也影响了房地产行业的资金走向
8月7日到8月11日的一周时间里，国内A股一共有5只新股发行。自7月份IPO“开闸”后，新股的发行非常密集，中国银行、大秦铁路和中国航空等大盘股也接踵而至。市场扩容让股市感到了实实在在的压力，以至于股市出现了前所未有的七连阴。
温州一位阮姓朋友告诉新地产记者，他年初的时候曾到天津滨海新区考察楼市，有意投资几套房产。但当时他感觉滨海新区的房价已处于高位了，最终放弃了投资。然后，他把这笔钱投进了股市，上半年大盘猛涨的时候赚了不少。虽然现在股票被套了，但仍收获颇丰。看到现在出台的一些房地产调控政策，他感到很庆幸。
其实，一直以来，很多专业人士就坚持认为，楼市与股市就有“跷跷板”效应。2001年6月至2005年末，沪深股市走熊的4年半时间，恰恰是国内楼市价格节节攀升的风光日子。沪深股市不少个股一度被熊市“拦腰”砍去一半以上，而同期上海、深圳等大城市房价翻倍的例子不胜枚举。大量“热钱”涌入楼市，投机性购房的比重明显增加。在沪深股市最低谷的时候，不少专家大声疾呼，直指楼市上涨过快对股市的负面影响。甚至有市场人士直言：“楼市不跌，股市难涨”。
中信证券地产分析师王德勇认为，从结构方面可以把投资品划分成两类：一类是实物资产，比如房地产、古董、字画等；另一类是证券类资产，包括股票、证券、期货等。而这两种资产之间存在着“跷跷板”效应，即哪一种投资风险低收益高，资金就会流向哪里。他认为，过去几年里，国际市场的房价涨幅比较大就与此有非常密切的关系。因为前几年海外证券市场比较低迷，投资资金就把更多的资产配置到了实物资产里，而房地产正是实物资产中最重要的一类，这样房价就会涨。可以说，在这一层结构里体现了一种“跷跷板”效应。
国都证券的一位分析师也表示，中国的证券市场一直是个资金推动型市场—在实体经济繁荣的时候，投资回报较高，资金流向实体经济部门，股市就会资金短缺，股价因此下跌；反之亦然。2001年6月到2005年底间，上证综指从2200多点跌到1000多点，下跌幅度超过50%(如果剔除样本的变动因素，股价的实际跌幅更大)，而此间，楼市却一派火爆，楼市股市间资金跷跷板效应十分明显。
国内投资者的投资渠道较少，股市与楼市的相关系数较大，投资成本收益率比发生明显差异的时候，资本就会自然地流动。在国泰君安证券研究所所长李迅雷看来，目前房地产投资和实业投资的收益已不如前几年了，因此，虽然现阶段在新股发行冲击下，大盘难振，但房地产市场现在的投资吸引力还是比不上眼下的股市。
而和讯首席分析师文国庆则对新地产表示，新股的不断推出，对房地产处于观望期的资金会有强烈的吸引力，会有相当部分资金离开房地产市场，转而去寻找“打新股”的机会。7月份新股发行“开闸”，动辄出现数千亿的网上申购资金，这里面极有可能包含一部分从楼市撤出来的资金。不过，随着近期A股连续大跌，打新股的收益降低了很多，使这部分资金无所适从，不过也有可能会在二级市场逢低吸入。
第四大因素
能源与原材料的刀
能源与原材料价格的上涨，像是砍在企业身上的一把刀，一把切肉的刀。别以为海湾局势不安与中国房价高低没有关系——能源和原材料价格涨了，没人能舒服得起来，包括房地产行业内的人
提到影响地产的非地产因素，中国城乡建设经济研究所所长陈淮笑了：“影响房地产的因素太多了。比如油价、巴以冲突等都有影响，因为世界是一体的。”
对于这个一体的世界，中国正在饱受油价上涨之苦，目前国际原油9月期货价格仍在每桶75美元左右的高位。而国内，今年已两度提高成品油价格。很多人都相信，成品油价格仍会继续上涨，正因为此，网上时有贴子说第二天油价要涨的时候，加油站都会排起长队。油价的上涨，几乎带动所有与之相关的资源、能源价格的上涨。
与此同时,上半年国家有关部门相继调高了贷款利率、成品油价格，这些涨价因素更多地会在下半年的生产成本中体现出来。另外目前，中国钢铁企业与境外铁矿石生产商的价格谈判已基本结束，19%的进口铁矿石价格涨幅已经确定。钢铁生产成本中偏低的工资成本、能源成本、水资源成本、物流成本和环保成本在下半年，乃至今后若干年内都将逐步提高，从而导致钢铁生产成本的大幅度增加。可以说，在今后一段时期内，中国钢铁行业将进入生产成本快速增长时期，钢材价位有可能顺势上行。
能源及钢材等价格的上涨，已经给企业带来了沉重的影响。据国家发改委发布的调查报告显示，二季度，42.7%的被调查企业认为能源原材料价格上涨是当前企业生产经营中最为突出的问题。在原材料购进价格有所上涨的企业中，73.4%的企业无法通过提高产品价格进行消化。
对房地产行业来说，企业运营成本同样会加大。且不说钢材是主要的建筑原材料，就拿油价上涨导致的能源成本上升来说，据统计，仅2003年建筑房地产业能耗就是9.3亿吨，占全国总能耗的54.7%；中国的建筑用能已超过全国能源消费总量的1/4，其中居住建筑用能更是浪费严重。目前，全国房地产既有住房面积400亿平方米，而且每年还以20亿平方米速度递增，其资源和能源的消耗更可想而知。
全国工商联房地产商会会长聂梅生在一次专业会议上曾说：“房地产业是资源消耗型产业，我们耗不起！”
有专家说，如果能耗增速超过经济发展速度的话，那么中国可持续发展态势将受到严重影响。据了解，中国目前铜、铁、铅等矿产进口依存度为20%，天然气为60%，石油为40%。
那么，中国的能耗现状又是怎样呢？有关统计说，中国GDP单位能耗是美国的2.4倍、新加坡的3倍、日本的4.1倍。据说若要降低能耗量，使之达到发达国家水平，至少需要20年时间。
正是在这样的情况下，从短期来看，能源和原材料价格的上涨，会对房地产行业的建筑成本造成影响。而长期看，房地产产品的开发，必须面向节能方面。一个简单的例子是汽车，若干年前，由于油价低，对于高排量汽车，人们只要买的起就买。而现在，油价的翻升，已使低油耗汽车成为市场的宠儿。
总之，建筑行业需要消耗大量的铁矿、煤炭、木材、水泥等资源，而这些资源有其自然增长率，超量的需求会引起它们价格的暴涨。从可持续发展的角度考虑，中国的住宅开发量必须适应这些资源的自然增长率，才能有长期稳定的发展。
第五大因素
人口结构的暗箭
人口结构，是一个最容易被人们忽视的问题，但就在目前这几年里，由于20多年前开始严厉的国策，对房子需求最强烈的那部分人口结构，正在发生着变化
对于中国来说，还有一个上世纪80年代初期开始日益严厉起来的国策，会成为未来左右中国房地产的关键性力量，这便是计划生育政策。
有数据显示，由于计划生育政策，到2008年左右，中国25??34年龄段人口的数量会骤降到30%左右。但与上世纪80年代较低的人口出生率对应的是，在上世纪70年代，中国的人口却处于快速增长期。到了上世纪90年代末，这些快速增长期内出生的人们，基本上都到了购房置业的年龄。而实际上，正是在这个时候，中国开始正式启动了房地产市场的建设，在某种程度上，中国房地产市场启动至今的蓬勃发展，与这个年龄段的购买消费有着密切的关系。
这种人口结构将会影响到中国的消费与投资。据调查，25??34岁是购房最集中的年龄段，这一年龄段人口的骤降将会影响房地产真实需求的增速。而40??49岁年龄段的人，却是有最强消费能力的人。随着上世纪70年代生人进入这一年龄段，在未来近10年中，消费能力最强的人口数量会快速增长。
一般来说，在人口的较大比例由少年儿童或老人组成的情况下，社会负担率较高，生产性较低，对经济增长不利。而在劳动年龄人口比重高的情况下，人口生产性强，社会储蓄率也高，则有利于经济增长。由于上世纪70年代的高出生率，未来几年中国恰好处于人口年龄结构最富生产性的阶段上，经济增长极有可以获得一个额外的源泉。但随着时间的继续，上世纪80年代开始持续至今的低出生率，会逐步改变人口结构中的有利因素。2008年左右，25??34年龄段的人口会出现骤降；40??49岁的人口会一直稳步增长。这些都会对房地产产生直接的影响。
实际上，居住需求对于经济来讲，本身就是投资性的，而且会带动相关投资性行业的发展，包括钢铁、煤炭、电力等。
不同年龄的人群具有不同的经济行为。25??34岁年龄段人口的骤降会减少房地产的投资性需求，进而会降低许多投资性产业的需求，有专家预测，这一时间点可能会在2008年左右出现。40??49岁年龄段的人口稳步增加则预示着中国的消费性需求可能会一直维持较快的增长。2008年前，中国经济因此会保持较快的速度增长。此后，经济的放缓会减少居民的收入和改变居民对于未来的预期。
当然，不同年龄段出生的群体，有着完全不同的消费理念。我爱我家副总经理胡景晖便认为，上世纪80年代出生的人追求独立、自我。他们的消费理念、价值观与70年代有着巨大差别。在他们进入婚姻状态，尤其在购房消费上，非理性因素要多些，跟风和盲目购买的情况比较多，而且，由于是独生子女，他们的父母也愿意为孩子花钱。
但不管怎么说，由于人口结构的变化，在短期内，房价继续上涨的可能性较大；而中长期，则极有可能受制于人口结构带来的经济放缓及需求量下降。
第六大因素
城市化的战车
对中国来说，无论是解决农村问题，还是加快区域发展步伐，城市化似乎都已是必走的道路。在这辆战车开进的过程中，城市人口结构会发生变化，房地产市场也会随之改变
到2008年，预计北京市的户籍人口将从现在的1200万达到1500万，而这还不算500万以上没有北京市户籍的常住人口。
研究表明，城市人口增长对房地产市场的推动作用远大于居民收入增长。城市化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中，农业人口比重逐渐下降，工业和服务业人口比重逐渐上升，人口和产业向城镇集聚，生产方式、交换方式和生活方式向规模化、集约化、市场化和社会化方向转换，从而会对房地产业带来不可估量的影响。
正因为此，SOHO中国董事局主席潘石屹说：“城市化是中国未来几十年时间发展的一个大趋势，这会给各行各业都带来机会，也会提出挑战，对房地产行业也不例外。”
首先，城市化的进程改变的是人口结构。城市化水平表明的就是城市非农业人口与总人口之比。城市作为一个特殊的空间组织和复杂的经济系统，城市经济发展与就业机会的增加，吸引着大批农村人口涌向城市，城市人口比重的扩大是经济全球化的一种趋势。
现阶段，中国城镇化水平偏低，限制了城镇就业机会的增加，从而阻碍了农村剩余劳动力向城镇转移，成为中国解决“三农”问题的障碍。决策层认识到，只有通过城市化这样一条道路，才能最终使中国的“三农”问题真正地解决。因此，在我国“十一五规划”中，“推进城市化健康发展”是六大重点之一。
虽然现阶段农村剩余劳动力难以全部转化为城市居民，但如今每年都会有500万左右的农村青少年通过上大学等方式进入城市，这些人在几年后走上工作岗位，自然地成为城市人口。除此之外，不少城市为了本地的经济、城市建设，都在以给予落户等优惠措施吸引本地农村富裕人口向城区转移。中国城市化水平由1975年的17.5%上升到2002年的39.1%，正是反映了城市化的快速进程。而世界各国的经验表明，城市化达到30%左右时，就已经开始进入城市化的加速发展阶段。
其次，随着城市化的加快，服务性行业在社会经济中的比重不断上升，对城市的产业结构调整将产生深远影响，产业结构逐渐从二、三、一的排序向三、二、一的顺序调整。发达国家大城市产业结构的特征是第三产业普遍超过60%，而在中国，第三产业2001年占33.6%，仍大大低于1996年印尼37.8%，韩国55.94%，墨西哥55.06%的水平。
我国产业经济结构调整的深化与优化，将给房地产的发展带来机会。商业发展所引起的对商业地产的融合与改造、重建再造，写字楼的紧缺都将刺激房地产经济蓬勃发展。而城市周边的标准工业厂房和现代物流用房等工业地产，今后也将成为房地产开发的又一热门。
除此之外，城市化过程中，拆迁因素也直接影响了房地产的发展。建设部报告显示：2003年全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。国家统计局数据显示：2003年南京市房屋竣工量为390.9万平方米，销售面积444.5万平方米，上海房屋竣工面积2491.8万平方米。而同期，南京市的拆迁量为400万平方米，上海10个中心城区拆迁面积为584.93万平方米。如果按普通意义上的“拆一建二”来算，2003年南京市的新建房屋远远不能满足动拆迁创造的购房需求，上海全市竣工房屋面积的约50%被中心城区的动拆迁所消化。实际上，也正是由于拆迁对房地产市场上的供求关系产生着重要的影响，在高层对房地产行业的调控中，控制拆迁规模成为重要内容之一。
第七大因素
贫富差距的沟
一方面，是政府已将居民增收当做一项重要的工作，收入的增加，必然可以使房地产购买力得到提升。但另一方面，由于收入贫富差距已难已弥补，对低收入群体，建立住房保障体系，是一条必走的路
段羽翰是一家报社的记者，2003年开始工作，如今的月收入也已经有6000元上下，在北京已属白领阶层。但即便如此，对于高涨的房价，他仍感到无力承担。在北京，有更多需要购房的人还远没有他这样的收入，在面对高企房价的时候，他们的不幸是相同的。
大家公认的是，衡量房价的高低，房价收入比是一个重要的指标。所谓房价收入比，是指世界银行公认的一个“比较理想”的收入和房价之间的比例关系。通常认为，这个比例的理想状态是4??6倍。与国际上的一般水平相比，我国的房价收入比明显偏高，达到了10倍以上。但令人不解的是，高房价和低收入的高反差，并没有带来房地产市场的萧条，反而购买力却表现得非常旺盛。
著名经济学家茅于轼认为，造成如今房价高企的一个重要原因是近年来城镇居民收入分配差距的扩大。他分析说，收入分配常用的指标是收入最高的20%的人群的平均收入，和收入最低的20%的人群的平均收入，我国这二者的比例达到了10倍以上。然而印度只有4.6，日本只有3.3，德国是4.3。中国的GDP虽然在高速增长，但并不是平均分配给每一个百姓的，其中高收入的人有更快的收入增长，而低收入的人照样没钱。
发改委的报告显示，当前中国城市居民收入差距基尼系数已达0.46，已超过了国际警戒线。而这一现象在今后仍有恶化的趋势。
实际上，正是由于贫富差距问题，中国房地产市场过去发展的这些年，在房价日益高涨的时候，人们发现，这个市场的利益分配格局是，有钱的人通过房子更有钱，而没钱的人找个容身的地儿都难。
北京科技大学教授赵晓指出，中国房地产市场的这种利益格局，必须进行调整。而实际上，今年的房地产新政，正是以调整这种房地产市场中利益分配的方式，来解决人们集中在住房问题上的收入差距过大问题。
一位分析师指出，行业收入差距过大，特别是垄断行业收入过高也是造成房地产泡沫的原因之一。劳动和社会保障部副部长步正发指出，目前电力、电信、金融、保险、水电气供应、烟草等行业职工平均工资是其他行业的2??3倍，再加上工资外收入和福利待遇，实际收入差距可能在5??10倍之间。国家劳动与社会保障部劳动工资研究所王学力也认为，公务员工资制度内和制度外部分比例严重失调，国家规定的工资收入仅为全部收入的1/3，地方政策性补贴和各单位工资外收入所占比例已高达67%。
在此背景下，今年7月，机关、事业单位的新一轮收入分配制度改革拉开大幕，决策层决定改革公务员工资制度，规范公务员收入分配秩序，同时改革和完善事业单位工作人员收入分配制度，适当提高城市低保对象补助水平等。业内人士认为，此次中央政府以国家工作人员工资调整为契机，开始逐步调整各行业的工资水平，以显示社会公平。
居民收入的增加，固然能够提升购买力水平，但某种程度上，它对房地产的影响是缓慢而渐进的。在近日《人民日报》一篇访谈中，樊纲、吴敬琏、萧灼基等经济学家又一次对中国贫富差距发表看法，称“未来收入差距拉大不可避免”。由此来看，对低收入群体的住房问题，政府必须尽快建立社会住房保障制度，对房地产行业来说，这是一件非常重要的事情。
未经天津厂房网同意，不得转载本网站之所有信息及作品
