土地增值税对房地产开发有何制约作用
新闻来源：http://policy.wufun.net/html/2717.html 2008-10-24
问：据媒体报道，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，引起了一些大型房地产开发商的“反弹”，而且反应之激烈，出乎意料。对此，有不少人担心，房地产商会将土地增值税转嫁给购房者，从而引起房价的再次攀升。请问，土地增值税对房地产开发到底有何制约作用？
———东方网网民 阿童木
答：从刚刚过去的2006年的情况来看，尽管房地产调控已见到一些成效，但效果还不够理想。为此，2007年的房地产调控，不仅会继续进一步落实已出台的一系列政策，还可能出台一些更严厉的政策措施。1月16日国家税务总局发布的要求从2月1日起正式向房地产开发企业清算30%-60%不等的土地增值税的通知，就是第一例。根据这一土地增值税的征收办法，土地增值税按四级超额累进税率征收：增值额不超过扣除额（各项成本之和）50%的部分按30%的税率征收；超过50%-100%的部分按40%的税率增收；超过100%-200%的部分按50%征收；超过200%的部分按60%征收。开发项目的利润越高，适用的税率越高。举个例子说，假定某项目土地费用为1亿元，开发费用加其他必要费用为1.5亿元，而开发后售房总收入为5亿元，则获利2.5亿元，扣除金额共2.5亿元，利润率为100%，适用40%税率，因此，增值税要纳2.5亿元×40%=1亿元，增值税后利润为1.5亿元。如果售房收入为3亿元，则获利0.5亿元，利润率为20%，按规定可免征土地增值税。
国税总局关于清算土地增值税的通知一出，开发商的确反应较为激烈。然而，这一政策的落实，将对我国房地产业的发展产生巨大而深远的影响，也有利于稳定房价。
一是将大大压缩开发商的利润空间，有利于实现房地产业和各行各业一样的利润平均化。根据土地增值税的清算制度，毛利率超过50%的项目，开发商的利润将因此减少24%。而据知情人士判断，一些地方土地增值额大多远远超过扣除项目金额的50%，不少项目的利润率甚至超过了300%。按土地增值税清算制度估算，开发商高额利润的相当大一块要上缴，从而会导致由暴利驱动的房地产开发投资的高烧退热，并进而带动钢铁、水泥等有关行业的投资降温，促进整个国民经济健康平稳发展。
二是将有力地打击囤地、炒地行为。如果发展商圈地而不开发，企图坐等地价上升之利，则土地增值税清算将把地价上涨之利的大部分取走，因为土地开发成本为零，地价上涨所获差价的利润率就会变得极大，从而增值税率会极高，而囤地者还要冒一年不开发收费、二年不开发收回土地使用权的风险。这样，圈地、囤地、炒地行为将受到极大抑制。
三是将有利于稳定房价。开发商如果想把增值税的负担加入房价转嫁给消费者，则开发商的获利空间就不会下降，从而累进的增值税率不可能下调，开发商的高利润率还是无法实现，反而会使开发的房子因房价上升而难以销售。聪明的开发商会认识到，与其让房价上涨而滞销，不如让房价不涨而压缩自己的利润空间，一则可加快销售而回笼资金，二则可降低增值税的累进等级。根据政策，房价越低，利润率越低，累进税率也会越低，这就把降低房价和开发商的经济利益直接挂上钩了。
四是将有利于改善商品住宅开发的供应结构。目前，开发商不愿多造中小套型住宅，主要是因为同样面积的土地建造中小套型房子的成本要比造大套型房高10%左右，并且中小套型住宅往往卖不出高价。而现在的土地增值税制度，从经济利益上引导并制约他们按照国家意图和市场需要去行动。例如，土地增值税清算制度规定，利润率越低，税负越轻，如果增值额未超过项目金额20%，可免征增值税。这自然会形成开发商多开发中小套型住房的动力，从而有利于改善住宅供应结构。
可见，向房地产企业清算土地增值税，决不是政府简单地要增加财政收入，也不是要引起房价的再度攀升，而更主要的是为了按科学发展观的要求实现对房地产业调控的意图，平抑房价，改善住宅供应结构，更合理地配置稀缺的土地资源，以推动房地产业的平稳健康发展。
对于土地增值税清算，可能有人会提出这样两点质疑：第一，土地因开发而增值，为何要对开发商征收增值税？第二，增值税清算是否意味着政府要对房地产业发展进行打压？对以上两点质疑的对应看法是，土地属国有即全民所有，土地增值的一部分可归因于房地产企业的开发，并已计入房地产项目开发成本；而大部分应归因于整个社会的经济发展、城市交通和配套设施建设，因此而形成的土地增值理当归国家或人民所有，征收增值税是应当的。这种清算决非打压房地产业，只是将本应属于社会所有的利益回归社会，让企业获应得之利，以促使它们参与各行各业的公平竞争，加强管理，改善经营，健康成长。当然，土地增值税清算要真正取得效果，还需要地方政府的积极配合。
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