土地法修订涉农村宅基地流转 小产权房或转正
新闻来源：http://news.zhulong.com 2008-10-28
目前《土地管理法》正由国土资源部政策法规司紧张修订中，其中可能涉及农村宅基地流转模式创新。如果农民宅基地可以上市流转，是否意味着宅基地房的“转正”呢？
广州市建设用地方面资深专家昨日表示，宅基地如获上市流转，可能带来宅基地房的松绑。但它要与商品房一样进行交易，还有很长的路要走。宅基地房放开并非“洪水猛兽”，对广州市房地产市场的冲击，未如想象中严重。
宅基地房或可上市流转
小产权房，在广州被称为宅基地房，最初以“集资房”形式出现。“集资房”开发始于1991年白云区太和镇，以后逐步蔓延到天河、海珠、芳村、黄埔和番禺。截至2000年，白云区已建成集资房面积765.0454万平方米，列各区之首；在建面积为107万平方米。
业内人士介绍，宅基地房建设无详细规划作依据，随意性大，布局不合理，无资质施工等问题，存在安全隐患。而且，宅基地房产普遍缺乏基础设施和公用配套设施。最重要的是，大量“集资房”基本未办理任何用地和报建手续，因此无法办理房产证。近两年，广州发生多起因宅基地建房的法律诉讼事件。
有消息称，目前《土地管理法》也由国土资源部政策法规司在紧张修订中，其中可能涉及农村宅基地将获准上市流转。广州市资深土地用地专家称，事实上广东省已经出了流转宅基地办法，但实际实施中有很多问题。因为流转办法只是政府规章，未上升到法律的层面，所以不能保证各部门在合法有效物权的共识。
该专家透露，目前修订时想把宅基地建设逐步与国有土地得到衔接，但是否能通过尚未得知。如果能在法律层面上允许宅基地上市流转，可能带来宅基地房的松绑。这样的影响不亚于上世纪八九十年代，深圳实施的土地有偿制度，甚至改革的意义更甚于前者，能够使得土地资源的效力得到释放。
对楼市冲击不会太大
宅基地房如果能上市流转，是否会对商品房市场产生很大的冲击？资深建设用地专家称，宅基地房即便可以上市流转，跟商品房始终不是完全一样的，影响也没有想象中那么可怕。广州市真正的宅基地建好了房子空着，等待进行交易的量也不会特别多。获得“准生证”后，宅基地房价是否会骤然飙升，跟商品房之间的价差如何都还是未知数。
宅基地房开发的品质、所处位置等都跟商品房没法比，目前即便是富裕村建的村民小区，也跟商品房的品质有一定的距离。所以可能是市场把这种流转想得太可怕了，觉得一放开就会有很多村来建房，过高估计了这种假设的供应量。
最关键的是，广州市对新增建设用地审批年度计划，会严格控制。如果宅基地房能上市流转，可能会刺激了想开发的需求，但最终能获得审批的住宅建设量，也会非常有限。
因为并不是有了土地改革，建设用地审批量也会跟着上升。这好比房改房上市，对商品房市场也没有形成很大的冲击，反而更多的是市场体系的完善。即农民把一部分自己不住的房子，通过市场进行资源更优化配置。
宅基地房要拿产权证并不易
华南农业大学国土资源研究中心主任吴顺辉表示，在目前的情况下，农民土地制度方面应该求稳，宅基地上市流转的需求目前并不是那么迫切，不流转也不会导致什么问题。
对于宅基地上市流转，不少人只是看到了钱的流动，但事实上还涉及到很多别的问题。现在法律上都规定是一户一宅基地，流转出去了农民的住所怎么办。西部、沿海有些农民到了城镇买房，但最终发现找不到工作，还是回到农村种田。因此在就业方面的配套，非常重要。
资深建设用地专家认为，宅基地部分所有权应该由谁来做代表，是由村长还是村委会，出让合同应该怎么签，都是问题。此外，房子建成后，是用预售制度，还是只能卖现楼，种种物权配套制度都需要理顺。
业内人士表示，对于现有的宅基地房来说，能流转看起来是利好，但不会马上就体现出来了。宅基地房要拿得产权证，还会有很长的路要走。因为原来的宅基地房开发有很多条件并未完善，需要补办很多手续补交很多费用。此外，政策出台后相关制度的配套完善，需要一定的时间才能最终落地。
宅基地房没有产权
宅基地房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证。
宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。
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