工业地产简介与分析

一、         天津工业现状

1.      天津工业地产市场情况

市场供应

天津市目前拥有4个国家级工业区和27个省级及省级以下工业园区。总工业园区规划面积近400平方公里。

如上图所示，天津的工业有这样几个特点：

从地域分布上看，各区县都至少有一个省级开发区，而东丽、西青、津南和武清都有3个省级及省级以下开发区，是工业及工业园区相对繁荣的区域。

从工业园区的级别上看，90% 国家级开发区主要集中在滨海新区（华苑新技术产业园区除外），而90% 的省级开发区集中在市区周边。

从成立时间上看，有几个高峰期，91-92年为一个高峰期（一个国家级，4个省级，成立地点为市区周边），96年为一个高峰期，泰达经济技术开发区开辟了3个子区，分别坐落于武清、汉沽、西青三个开发区内。03年为一个高峰区，共开辟了4个省级以上的开发区。

在加工制造工业逐渐兴起的同时，为工业企业及第三方物流提供配套服务的各类物流园区相继兴起。在目前建设完成开发区工业物流园区、保税区国际物流运作区、天津港散货物流中心、天津港集装箱物流中心、天津空港国际物流园区、天津空港物流加工区、天津邮政物流中心和天津市物流货运中心等九大园区，总供给仓储面积在100万平米左右。

市场需求

随着城市工业的聚集效应逐渐形成，天津工业地产客户主要集中在电子、机械制造、汽车配件、化工等行业。目前，电子产业、汽车及配件、化工、机械制造业还有近期崛起的航空业与物流业，已经成为天津工业支柱产业。与工业发展相适应，各类专业开发区域相继建成，如泰达微电子工业园、化学工业区，空港的航空城等。高科技产业园区相继兴起，依托市区内教育科技优势形成新技术成果转化基地，也促进了研发厂房地产的发展。

2.     天津工业物业的发展模式

目前天津的工业物业有多种发展模式，包括自上而下的政府引导型模式（早期的MOTO，近期的空客项目），自下而上的企业自主开发模式（港强集团），上述两者相结合的开发模式，使用者购地自建模式（万事隆集团），内外资合资开发模式(美国普洛斯，丰树等有实力自主经营的公司)以及带租约收购模式(AMB这种基金投资收购一些带有租约的工业物业产品，以期获得稳定的长期收益的模式)。

其中，政府引导还是工业地产开发的最主要模式。由于政府在招商引资中的强势作用，天津工业地产的开发带有浓重的政府引导模式，工业厂房建设多是用于企业生产自用。总厂房设施供应面积1200万平米左右。全市出租型工业地产面积仅为25万平米左右，政府希望以吸引企业投资建厂为首段，推动经济发展，增加地方税收，因此在土地条件方面都比较优惠。据了解，2005年本市主要工业园区用于工业地产开发的土地价格在平均250元/平方米左右，根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，土地优惠政策还各有不同。这个价格仅为住宅用地的1/7到1/8，而从租金水平来看，本市的平均水平在0.7元?0.8元/天/平方米之间，且由于工业地产很多为定制或定向开发，因此回报周期长，风险较小，回报稳定。

此外，一方面高新技术产业和轻工业用房具有较为宽广的适用性，用作写字楼租售未尝不可；另一方面，工业用地转为商业用地相对不难，在成规模的工业基地中，建立相关配套设施成为发展商转变土地开发性质的正当理由。这也是吸引工业地产投资商的亮点之一。

3.     天津工业产品情况

在产品方面，天津的工业地产也存在着一些的缺陷：标准厂房的设计单一，设计水平低，土地使用率低。天津的工业厂房基本上是"千房一面"，产品设计单调，很难找到能够满足特殊产业的厂房，小面积、可分割的厂房十分缺乏；由于产品设计的缺陷，往往可以设计成双层的标准厂房，建成单层，无形中就多浪费了一倍的土地，而在上海等地的开发区，多层的厂房比比皆是，就连物流用库也有多层的，通过合理的设计，既节约了土地资源，又为投资商创造了更大的利润空间。

天津工业地产尚处于起步阶段，但其发展优势及后劲明显。这主要因为天津有雄厚的工业基础、便捷的自然交通区位、高水平的职业教育和人才素质以及国家的政策支持（滨海新区归入国家发展计划），就上述条件而言，天津的土地与租金水平是比较低，这些因素都是企业选址决策的重点考虑因素，

二、        天津工业2006~2007年走势分析

1.       投资密度

投资密度＝固定资产投资额/占地面积

如上表所示，从一季度到第二季度，天津港保税区投资密度涨幅达60%，空港物流加工区涨幅达33%，天津经济技术开发区涨幅20%，投资密度反映的是土地利用率的高低，投资密度越大，土地的含金量就越大，而投资密度的提高也对入住企业的资质提出了更高的要求。这将促使天津的工业地产单位产值更高，土地收益更大。

2.       土地价格

国务院发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号，以下简称《通知》），根据《通知》中要求，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度和提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，全国的工业用地标准已于12月27日出台，新增建设用地土地有偿使用费于2007年1月1日提升一倍，这两条规定，都会使工业用地的实际出让价格受到比较大的冲击。

3.       租金价格

回顾2006年，国家政策的颁布，遏制了招商引资中竞相压低地价的恶性竞争行为，抑制了工业用地低成本过度扩张；投资密度的增加，体现了工业用地的稀缺，钢材价格的提升（工业厂房主要建筑材料），直接造成了建筑成本的提升，这些都导致了天津工业用地价格和厂房建筑成本的攀升，但，这里强调的是

天津工业物业近一年时间时间里，租金水平并没有想象中随土地和建筑成本的提升而提升，只有部分新出台物业（技术含量高，设施齐全，建筑材料过硬）的对整体租金有所拉升（如普洛斯在开发区所建的物流库租金为0.91/平方米/天，西青开发区新建标准厂房租金为0.65/平方米/天），这就是目前天津工业的问题所在，天津目前的工业现状无论是质量还是租金都略显不足，根据数据显示上海、北京的工业物业的租金水平甚至高出天津的30%。

例：2006年年底天津经济技术开发区欲出售工业物业价格平均同比涨幅度在7%-10%之间，目前该区域买家欲承受工业物业的价格为RMB 2600-3300 /?之间（因该区域租金为0.7-0.91RMB/天/平方米，回报率在10% 左右），而目前该区域所出售工业物业的价格为3500-5000/?之间，差度有25%之多。

三、         天津工业地产的未来走势（个人分析）

1.       行业需求增大，稀缺性凸现

在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。

 　　国土资源部在06年8月发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号，以下简称《通知》），根据《通知》中要求，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度和提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，全国的工业用地标准已于12月27日出台，新增建设用地土地有偿使用费于2007年1月1日提升一倍，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，《通知》遏制了招商引资中竞相压低地价的恶性竞争行为，抑制了工业用地低成本过度扩张，也有利于招商引资质量的提高，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的公司，资产增值效应将非常明显。

2.       工业地产将保持高景气度

　个人认为，2007年房地产行业中住宅地产、工业地产等子行业表现将会有所差异。在2007年，政府依然会加大对以住宅地产为主的政策调控，房地产价格涨幅将会被控制在一定幅度内，而房价涨幅过大城市的住宅市场也将会在地方政府的政策打压下受到一定程度的抑制。国家税务总局1月16日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并将从今年2月1日起开展对房地产开发企业土地增值税的清算。土地增值税主要针对以住宅开发为主的房地产开发企业，对企业自用或用于出租等商业用途的不征收土地增值税。因此，征收土地增值税对住宅开发类公司普遍产生影响，但对持有物业型的工业地产基本没有影响。

 　　对2007年工业地产市场的判断是：未来几年，在工业用地地价上涨、工业地产需求长期持续升温，工业物业销售及租赁价格持续攀升的带动下，工业地产行业将保持高景气度。

3.       工业地产发展的主要载体

在国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后，工业用地审批的政策导向性将更加明显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度，工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业（例如：新医药，新能源，新技术，新材料）聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。

总的来说， 2006年是滨海新区纳入国家总体发展战略的第一年，在管理、金融、土地、财税等方面凭借强大的政策优势，为未来的工业、研发产业的迅速发展提供了充满吸引力的发展前景，促进了对工业厂房、仓储设施和物流园区的市场需求。06年国家各项有关工业的政策都已尘埃落定，并顺利实施，07年应是工业迅猛发展的一年，国家政策的扶持，将吸引更多优质企业的入驻。

通过财务数据分析比较发现，与住宅地产、商业地产相比，工业地产具有盈利水平一般，管理费用及期间费用率较高，但偿债能力较强，资产周转率高的特点。工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一般现金流充沛；而且，还可以享受工业土地增值带来的资产溢价，不受住宅地产政策调控影响。