简要内容：　　房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何继续保持并强化房地产企业的经营绩效非常重要。因此，论文在深入研究房地产开发经营绩效的影响因素上，对房地产开发经营绩效关系模型进行实证研究是非常有价值的。 　　1、 房地产开发经营过程的价值链分析 　　房地产开发经营管理的基本内容是工程管理，主要包括规划设计管理、施工管理和物业管理。其关键内容包括企业价值活动过程的管理与创造，即设计、采购、建设、销售及物业服务的开发经营过程，以及在人力资源、财务运作、销售策划、项目的职能管理中为企业产生重要价值的活动或环节。按照迈克波特价值链模型的基本涵义，这里将房地产开发经营的价值链模型表述如图 1 所示。 　　研究房地产开发经营活动，前期的市场定位和规划设计对开发项目的成本，以及销售情况产生最为重大的影响；越到后期，工程建设已经开始，相关的成本控制和市场营销所产生的效果并不明显；材料采购、设计变更、预算等方面的价值状态受前期规划设计本身的制约，对企业的经营绩效影响相对较轻。这里要研究的关键问题是在企业的开发经营价值链当中，具体哪些因素是对企业的经营绩效产生重要影响，其影响程度如何；而且在不同的阶段，这些因素的影响程度又有怎样的变化。根据房地产开发经营过程实践、企业价值链分析以及市场调查的基本结果，把影响企业经营绩效的因素概括为：规划设计、施工质量、营销策划和物业管理 4 个方面。这些方面既反映了房地产开发企业在开发经营活动中的主要内容，也从实施程序上表明了企业在绩效控制与管理上的关键要素。 　　2 、房地产开发经营绩效的影响因素 　　2.1 规划设计 　　房地产开发项目是否成功主要决定于前期的规划设计，规划设计一个关键的概念是要根据购房者认知的需要来理解他们的声音，建立买家意见与住宅如何规划、设计、建造之间的良好联系。房子卖得出去是因为买家发现它们更好、具有更高的价值或者是因为它们比较独特。规划设计必须要以建筑规范、地理气候环境、地域风俗人情、市场/客户需求为出发点，根据实用、科学、经济、美观及先进的目标，按照建筑规划设计的程序，对楼盘的整体规划、建筑与外观、土建结构、水电消防、设备设施、园林景观、道路管线、装修等各个方面进行设计和运作，以实现最佳的价值目标。评价规划设计对房地产企业开发经营绩效的影响程度可以从户型合理性（包括朝向、大小、室内布局、水电气配套等）、小区整体情况（区位、园林景观、建筑外观、整体布局等）、规划设计费用和设计质量（施工可行性、设计整改情况及设计审查合格情况）4 个方面来考虑。 　　2.2 施工质量 　　施工质量其实就是按照规划设计图纸/方案及建筑规范进行工程建设时所体现的成本、进度与质量。即是否严格按照图纸和规范进行施工？安全文明施工情况如何？施工用的材料和设备是否合理？以及施工组织安排是否有序？这几个内容是决定最终施工质量的关键内容。而施工质量对房地产开发公司的经营绩效也是显然的，技术质量不合格既要整改费用还可能会影响销售、工地出事故赔钱不说还严重影响企业形象、工期拖延会增加成本。施工质量问题很可能会在工程竣工验收后几年才能表现出来，这种质量缺陷或事故虽然可以通过修补、重构等形式加以改进，但是它对于公司的社会形象和长期获利能力产生重大影响。因此，质量的合理性（即不以漂亮、华丽、先进为追求，而以实用、满足顾客需求为目标）以及长期效益是建筑施工质量的基本要求。具体评价可以从工程结构质量（外观、细部）、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比（主要指建筑材料/设备的价格合理性）、开发进度/效率等方面考虑。 　　2.3 营销策划 　　一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房地产开发经营绩效的具体指标来看，营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼情况等方面。 　　2.4 物业管理 　　房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者/使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户/业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业自身的下属物业管理公司多是服务的提供者，特别在企业房地产项目的开发是分期分段进行的情况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开发项目的销售及效益情况将产生决定性的影响。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几个方面：员工服务质量（态度、及时性、达到业主目标）、安全管理、环境清洁质量和社区文化等。根据以上的分析，可以建立影响房地产企业开发经营绩效的指标体系，见图 2. 　　3、 房地产经营绩效影响模型分析 　　经济研究一般以净资产收益率=年度净利润/股东权益，作为房地产企业开发经营绩效的考核指标但考虑到不少房地产企业并非上市企业或股份有限公司，这里把净资产收益率的公式扩展，净资产收益率=年度净利润/ 所有者权益。这里选取广东省某市 10 个楼盘进行数据模型分析，它们均为分期开发的楼 盘 ， 数 据 采 集 时 间 为2002-07~2004-07. 　　（1）数据分析的基本说明。户型合理性、小区整体情况、工程结构质量、品牌价值等指标内容由物业管理公司派发调查问卷，根据顾客调查资料计算；物业管理部分的指标内容由物业管理公司实施住户满意度调查获得；其他指标可由企业的财务、工程及销售部门提供。 公司绩效数据由企业调查及交流获得，政府统计局、建设局和房地产协会同样作为重要的数据来源。根据房地产开发经验，认为四大影响因素下的指标具有相同的权重。 　　（2）市场调查数据分析说明和因素计算。 　　（3）分析结论。 　　① 施工质量与开发经营绩效的相关性很小，这与房地产销售现状是比较吻合的，即一般客户在购买楼房时，对于房屋的施工质量（尤其是内部结构性能）很难有较为全面、专业的认识，房屋即使有结构施工质量问题，也是在几年甚至十几年以后才显现出来，因此，施工质量对于销售实现影响不大，从而对经营绩效关系程度很小。从另一方面考虑，这个结果可能与数据调查时间不够长也有一定关系。 　　② 物业管理服务对于销售业绩及经营效益的关系最大表明了当前物业管理对房地产开发经营的重要价值：入住的业主根据自身对小区物业服务的感受，形成了顾客满意状态，这种满意或不满意的感受会以极高极快的速度在潜在客户、社会及市场上传播，因而对于楼盘 　　后续的销售业绩产生重要的影响。 　　③ 规划设计与营销策划都与经营绩效有较大关联，这是容易理解的：户型、景观和配套设施好，必要的促销宣传再加上合理的价格，必然在消费市场产生较强的吸引力，从而为企业带来利润。 　　④ 关系模型以及显著性检验的数据变化表明了房地产企业在经营过程中各种影响要素的价值变迁，同时也说明三种要素之间存在一定的共线性（相关性），比如说，小区的规划设计好、环境优雅、配套设施齐全，一般来说其物业管理工作取得较好的效果就比较自然。 　　根据上述分析结果和依靠指标体系的内容，可以有针对性地实施价值工程，即以相对较低的成本费用实现房地产功能的显著改善，从而获得丰厚的价值回报。 　　4、 结束语 　　企业都是以利润最大化和可持续发展为战略目标的，房地产开发企业也不例外。从上面影响房地产企业开发经营绩效的因素分析中我们可以知道，要实现最真实、丰厚的利润，房地产企业应该依次对物业管理、规划设计、营销策划、施工质量这些方面实施价值工程。同时，房地产开发商必须以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术和营销策划为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，以市场为导向，在规划设计、施工建设、营销策划及物业管理四大关键环节上以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，勇于创新，在成本、功能与效益的整合统一中实现最佳的价值。 新地产：总结影响地产的八大非地产因素 　　人民币加息，因何事涉房地产行业？除货币政策外，还有哪些非地产因素，可能在未来影响到这个行业的最终走向。 　　2006年年中，对于埋头快跑的中国房地产行业来说，终于行进到了一个历史的拐点。来自中央政府的一个又一个政策，从不同角度对这个行业中的企业说着同样的一句话：“抬起头来，看清了规定出的那条路再跑。” 　　未来到底会怎样，今天也许没有人真正知道。但要想在今天决策的时候，就离未来的真相更近些，那么人们就必须在关注政策变迁的同时，也要留心那些非地产因素的变化。某种程度上，它们对这个行业的影响，比行业政策更真实、更直接。 　　为此，新地产总结了影响地产的八大非地产因素，希望能够对业内人士判断未来有所帮助。 　　而就在新地产本期杂志即将送付印厂发排的最后时刻，从中国人民银行传出了加息的消息，这个消息，部分印证了新地产此前对货币政策走向判断的准确性。对于影响地产的其他七大因素，新地产秉承了同样力求准确的研究精神。 　　第一大因素 　　决策的剑和温柔的手 　　站在高层决策者的角度，经济问题、社会问题都是他们不得不考虑的东西。而决策因此往往会视全局而定，哪方面的矛盾更尖锐，政策便偏向哪个方面。面对中国经济存在的诸多问题，宏观调控如挥利剑，面对民生难题，则似抚上温柔的手。但不管是剑，还是手，都会对房地产行业的后势构成深刻的影响 　　如今，中国经济面临的问题似乎已经越来越严重。据国家统计局公布的数据，2006年1-5月，中国固定资产投资25443.47亿，比去年同期的19526.84亿同比增加30%。而2001年-2005年整个“十五”期间，固定资产投资增幅都在加速，从13%逐步到25%，呈现失控态势。 　　与投资的疯狂增长相对应的却是消费市场的低迷。整个“十五”期间，社会消费品零售额的增幅一直在10%左右波动。 　　一边是投资的高涨，一边是消费的低迷，政府不得不面临着这样的问题，如果投入的固定资产不能顺利地获得回报，这个投资链条上的所有环节都得付出沉重的代价。这些环节包括投资方、商业银行、劳动者，当然也包括政府本身。 　　7月26日，国务院召开了全国电视电话会议，通报上半年经济形势，部署下半年经济工作。在会上，国务院总理温家宝明确提出，要防止经济增长由偏快转为过热。 　　温家宝表示，目前经济运行中的问题已非常突出。主要是：固定资产投资增长过快并呈加剧之势，货币信贷投放仍然过多，国际收支不平衡加剧，能源消耗过多，环境压力加大。必须采取有力措施，解决存在的突出矛盾和问题，防止经济增长由偏快转为过热。 　　而国务院电话会议召开五天前，中共中央就已经在中南海召开了党外人士座谈会，专门就当前经济形势和经济工作听取各民主党派中央、全国工商联领导人和无党派人士的意见和建议。 　　在会上，中共中央总书记胡锦涛就做好下半年的经济工作提出了要求。其中包括，要切实控制固定资产投资规模。继续加强和改善宏观调控，区别对待，分类指导，从信贷、土地、环境等方面采取有效措施等；还包括要积极扩大国内需求，进一步增强内需对经济增长的拉动作用，以及进一步解决好关系人民群众切身利益的问题等。 　　这几条，几乎都会对房地产行业产生切实的影响。 　　据相关数据显示，从1998年到2005年，全国房地产开发投资由3614亿元增加到15759亿元，平均年增长率达到22.7%，比同期全社会固定资产投资平均增速高7.9个百分点；房地产开发投资占全社会投资的比重由1998年的12.7%提高到2005年的17.8%。而房地产开发投资一直是被当成中国城镇固定资产投资总额下的一个重要统计分类。今年上半年，北京市的房地产投资比重为53%，连续几年超过固定资产投资比重的一半。 　　2006年7月，国务院总理温家宝在河南考察时指出，保持经济平稳较快发展，必须防止固定资产投资过快增长，着力优化投资结构。 　　房地产投资作为对固定资产投资过高最具贡献力的一个分支，理所当然会在宏观调控政策的关注范围之内。 　　实际上，面对经济运行中存在的问题，高层挥剑所指，也正是要切实把好土地闸门、信贷闸门和市场准入门槛，从严控制新开工项目。严格执行土地管理的法律法规，实行土地违法问责制，引导商业银行合理调整信贷结构。 　　2006年8月，发展改革委等5部门更是下发特急通知，要求各地在产业政策、项目审核、土地审批、环境评价、信贷政策等方面，对上半年总投资1亿元及以上的新开工项目逐项进行全面清理。存在任何一项问题的新开工项目，将被暂停建设、限期整改。 　　中国经济景气监测中心研究处处长潘建成曾表示，中国固定资产投资不断上涨的原因之一，就在于目前房地产投资高涨的势头并没有被完全打压下去。 　　当严把土地、信贷两个闸门成为中央对宏观经济调控的重要手段，对土地和资金为行业发展重要组成部分的房地产行业，必然会在继续进行的宏观调控中，遭遇严重的影响。 　　实际上，在国家此轮宏观调控推行之时，国土资源部就已经开始严查土地违法及控紧地根。德意志银行亚太区首席经济学家马骏分析认为，这都意味着新一轮的土地紧缩政策将真正开始。 　　马骏认为，此轮土地紧缩政策的主要针对目标并非房地产行业，而是对固定资产投资的调控，但土地收紧对房地产，尤其是高端房地产的供地会有负面影响，“中低端的土地供应会有所增加，结构性调整会使得高端的土地供应相应减少。” 　　与此同时，在高层决策者不断推行宏观调控政策利剑的另一面，却是一双对民生温和的手。在7月短短一周时间内，胡锦涛和温家宝在不同场合涉及未来经济运行的讲话中，都谈到了这个问题，并表示下一步要继续关注。 　　而现阶段，高涨的房价已成为普通群众的众矢之的，甚至有人发起了不买房运动，并要上书高层。客观而言，解决住房问题，是需要有一系列的制度保障。比如政府公屋建设，比如整个社会及个人的信用建设，对不同收入群体，采用不同的住房供给方式，是中国房地产市场化发展到现在，必须解决的问题。然而，现实的问题是在社会基础构架方面，中国目前欠账过多，这就导致了眼下的现实问题，政府不得不使用非常之行政手段来予以解决。 　　“国15条首先是要求房地产业必须从增长导向到民生导向、从效率导向到公平导向转变，这是中国住房发展理念和发展方向的根本转变。”对于今年推出的房地产新政，北京科技大学教授赵晓曾这样评价说。高层对民生问题的关注，意味着在接下来相当长的时间内，政府出于政治考虑，对房地产行业的调控不会放松。 　　第二大因素 　　货币政策的盾 　　汇率、利率和准备金率同时出击，化而为盾，以这样的盾，央行希望能够阻挡贷款狂增的攻势，这盾，同时也将使房地产行业资金全面趋紧。如果对过剩的资产流动不能起到预期的效果，盾的强度或将继续加大，而盾对房地产行业的针对性，也很可能随之加强 　　8月18日，周五。周末的前一天，是中国人民银行做出货币政策调整的最佳时机。这个周末下午的五点半，从中国人民银行传出的消息是，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。 　　宏观经济面临的问题，也给了中国人民银行沉重的压力。今年以来，中国经济一直处在高位运行中。仅截止到今年5月，全部金融机构累计新增人民币贷款已达17834亿元，超过了今年全年预期目标2.5万亿元的七成以上。 　　为此，央行多次采取了发行央票、窗口指导、逐周推高央票利率、提高准备金率以及加息等政策，这些政策都是为了减少贷款增长，并且希望推高市场利率，减缓资产价格的上涨幅度。 　　但紧缩政策并没有收到预期的效果。抑制过剩的流动性已成为当前货币政策调整的一个主要内容，加息成为一个热门的话题。 　　在加息之前，央行采取的是一种相对温柔的手段——提高存款准备金率。从2006年8月15日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。而此前一个多月的7月5日，央行已经上调了一次存款准备金率。 　　在连续传出上调存款准备金率的消息后，摩根士丹利经济学家谢国忠便表示，中国冷却经济的加息政策没有实际效果，存款准备金提高50个基点的措施不足以应对过剩的流动性问题。中国利率至少比需要的水平低3个百分点。话音还未散去，存款准备金率刚刚上调，加息的行动便已经开始。 　　实际上，在央行正式决定加息之前，已经采取的一系列举措得到效果，通过上海已经公布的情况可见一斑。据央行上海总部不久前发布的上海地区第二季货币信贷运行报告披露，上海金融机构第二季度的信贷出现高速增长，4月、5月和6月新增人民币贷款分别为55.82亿元、267亿元和466.89亿元，即5月比4月增长3.76倍，6月也比5月增长74.9%。 　　这其中，更令人震惊的是，6月份央行为抽紧银根做了大量工作，不仅发行了1000亿元人民币定向票据，还宣布了提高存款准备金率的消息，借此冻结银行体系约1500亿元资金。但上海的银行就在这个过渡时间，仅6月下旬中资银行新增人民币贷款就高达426.5亿元，分别占该月和第二季度贷款增量的98.8%和61.8%，并接近上半年新增贷款的40%。 　　通过上海的现实，货币政策的决策者更加担心，频出的政策似乎并没有起到多大的作用。实际上，摆在中国面前的情况是，由于历史的积累严重不足，绝大多数地区的基础设施建设的缺口非常大，加之地方政府发展经济的压力，以及商业银行追求存贷差，加大利益获求，扼制固定资产规模的投资成为需要中央政府和地方政府、央行和各商业银行之间博弈的事情。 　　现在，来自各个地方与行业的投资冲动，与商业银行的信贷扩张“联手”，完全可能使得今年维持央行预设的信贷目标成为泡影。从目前的投资势头来看，有人估计全年新增信贷将会突破3万亿元，并且将超过今年目标的20%。而在这样的信贷扩张中，由于房地产目前高涨的行情，固定资产投资中的相当部分，将不可避免地流入这个行业当中。 　　实际上，通过货币政策执行报告，央行承认仅仅通过控制供给难以有效控制经济运行从“偏快”发展到“过热”。因此，下半年，未来货币政策或将呈现利率、汇率、准备金率同时出击之势。 　　除已经出台的利率、准备金率手段外，人民币目前依旧处于进一步升值期内，2006年5月15日，人民币对美元汇率突破8：1。7月21日，是人民币汇改一周年之际，而7月的最后一天，人民币汇价跌破了7.97元兑一美元的水平。人民币继续升值，是很多人一致的看法。 　　中国社科院世经所所长、前央行货币政策委员会委员余永定便表示，紧缩性货币政策势在必行，而人民币升值的幅度很可能将要加大。“升值对于一个发展中的国家，对于经济增长势头很强的国家，是不可避免的。” 　　对于人民币升值对房地产行业的影响，央行研究局一份报告直言，流动性充足和人民币升值预期将推动房地产价格上升。我国社会资金流动性充足，对房地产市场的影响不容忽视。 　　“以人民币标价的土地和房屋的资产价格必然随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力。随着外资的涌入，国外投资者首先看中的就是国内的此类资产市场。” 中国农业银行高级经济师何志成这样表示。 　　在这种情况下，央行显然不希望人民币过快升值给其带来更大的货币环境的压力。为此，其货币政策需要在保持人民币小幅升值的汇率方向下，继续用利率和准备金率来保持对投资的压力。 　　正是秉承着同样的思路，除了针对整体的货币政策外，在房地产行业中，央行已经出台了一些特别的信贷政策。5月31日，中国人民银行发布了《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》，规定从2006年6月1日起，商业银行(含农村合作银行、城乡信用社)发放的住房贷款(不包括住房公积金贷款)首付款比例不得低于30%；对购买套型建筑面积90平方米以下的自住房贷款最低首付款比例仍执行20%的规定。最近又出台了限制外资进入房地产行业的政策以及房地产信托资金的更高要求。这些政策都希望减少涌入房地产行业的资金，使得房地产投资和投机降温。 　　从上面的论述可以看出，这些政策都意在增加国内货币政策的独立性，减少国内的流动性。一方面提高了市场利率，减少居民的购房需求，另一方面增加房地产行业获得资金的难度，使得开发商的资金出现较为紧张的局面，加大开发进度，舒缓开发商的惜售局面，使得房价涨幅趋缓。 　　而8月16日，针对房地产信贷可能带来的高风险，中国银行业监督管理委员会出台具体措施，督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。银监会有关负责人表示，要严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款，并要防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。 　第三大因素 　　股市的无常鞭 　　股市的反复无常，起起伏伏，让投资者在股市与楼市之间权衡。这种“跷跷板”效应使得股市的迷离难测，也影响了房地产行业的资金走向 　　8月7日到8月11日的一周时间里，国内A股一共有5只新股发行。自7月份IPO“开闸”后，新股的发行非常密集，中国银行、大秦铁路和中国航空等大盘股也接踵而至。市场扩容让股市感到了实实在在的压力，以至于股市出现了前所未有的七连阴。 　　温州一位阮姓朋友告诉新地产记者，他年初的时候曾到天津滨海新区考察楼市，有意投资几套房产。但当时他感觉滨海新区的房价已处于高位了，最终放弃了投资。然后，他把这笔钱投进了股市，上半年大盘猛涨的时候赚了不少。虽然现在股票被套了，但仍收获颇丰。看到现在出台的一些房地产调控政策，他感到很庆幸。 　　其实，一直以来，很多专业人士就坚持认为，楼市与股市就有“跷跷板”效应。2001年6月至2005年末，沪深股市走熊的4年半时间，恰恰是国内楼市价格节节攀升的风光日子。沪深股市不少个股一度被熊市“拦腰”砍去一半以上，而同期上海、深圳等大城市房价翻倍的例子不胜枚举。大量“热钱”涌入楼市，投机性购房的比重明显增加。在沪深股市最低谷的时候，不少专家大声疾呼，直指楼市上涨过快对股市的负面影响。甚至有市场人士直言：“楼市不跌，股市难涨”。 　　中信证券地产分析师王德勇认为，从结构方面可以把投资品划分成两类：一类是实物资产，比如房地产、古董、字画等；另一类是证券类资产，包括股票、证券、期货等。而这两种资产之间存在着“跷跷板”效应，即哪一种投资风险低收益高，资金就会流向哪里。他认为，过去几年里，国际市场的房价涨幅比较大就与此有非常密切的关系。因为前几年海外证券市场比较低迷，投资资金就把更多的资产配置到了实物资产里，而房地产正是实物资产中最重要的一类，这样房价就会涨。可以说，在这一层结构里体现了一种“跷跷板”效应。 　　国都证券的一位分析师也表示，中国的证券市场一直是个资金推动型市场—在实体经济繁荣的时候，投资回报较高，资金流向实体经济部门，股市就会资金短缺，股价因此下跌；反之亦然。2001年6月到2005年底间，上证综指从2200多点跌到1000多点，下跌幅度超过50%(如果剔除样本的变动因素，股价的实际跌幅更大)，而此间，楼市却一派火爆，楼市股市间资金跷跷板效应十分明显。 　　国内投资者的投资渠道较少，股市与楼市的相关系数较大，投资成本收益率比发生明显差异的时候，资本就会自然地流动。在国泰君安证券研究所所长李迅雷看来，目前房地产投资和实业投资的收益已不如前几年了，因此，虽然现阶段在新股发行冲击下，大盘难振，但房地产市场现在的投资吸引力还是比不上眼下的股市。 　　而和讯首席分析师文国庆则对新地产表示，新股的不断推出，对房地产处于观望期的资金会有强烈的吸引力，会有相当部分资金离开房地产市场，转而去寻找“打新股”的机会。7月份新股发行“开闸”，动辄出现数千亿的网上申购资金，这里面极有可能包含一部分从楼市撤出来的资金。不过，随着近期A股连续大跌，打新股的收益降低了很多，使这部分资金无所适从，不过也有可能会在二级市场逢低吸入。 　　第四大因素 　　能源与原材料的刀 　　能源与原材料价格的上涨，像是砍在企业身上的一把刀，一把切肉的刀。别以为海湾局势不安与中国房价高低没有关系——能源和原材料价格涨了，没人能舒服得起来，包括房地产行业内的人 　　提到影响地产的非地产因素，中国城乡建设经济研究所所长陈淮笑了：“影响房地产的因素太多了。比如油价、巴以冲突等都有影响，因为世界是一体的。” 　　对于这个一体的世界，中国正在饱受油价上涨之苦，目前国际原油9月期货价格仍在每桶75美元左右的高位。而国内，今年已两度提高成品油价格。很多人都相信，成品油价格仍会继续上涨，正因为此，网上时有贴子说第二天油价要涨的时候，加油站都会排起长队。油价的上涨，几乎带动所有与之相关的资源、能源价格的上涨。 　　与此同时,上半年国家有关部门相继调高了贷款利率、成品油价格，这些涨价因素更多地会在下半年的生产成本中体现出来。另外目前，中国钢铁企业与境外铁矿石生产商的价格谈判已基本结束，19%的进口铁矿石价格涨幅已经确定。钢铁生产成本中偏低的工资成本、能源成本、水资源成本、物流成本和环保成本在下半年，乃至今后若干年内都将逐步提高，从而导致钢铁生产成本的大幅度增加。可以说，在今后一段时期内，中国钢铁行业将进入生产成本快速增长时期，钢材价位有可能顺势上行。 　　能源及钢材等价格的上涨，已经给企业带来了沉重的影响。据国家发改委发布的调查报告显示，二季度，42.7%的被调查企业认为能源原材料价格上涨是当前企业生产经营中最为突出的问题。在原材料购进价格有所上涨的企业中，73.4%的企业无法通过提高产品价格进行消化。 　　对房地产行业来说，企业运营成本同样会加大。且不说钢材是主要的建筑原材料，就拿油价上涨导致的能源成本上升来说，据统计，仅2003年建筑房地产业能耗就是9.3亿吨，占全国总能耗的54.7%；中国的建筑用能已超过全国能源消费总量的1/4，其中居住建筑用能更是浪费严重。目前，全国房地产既有住房面积400亿平方米，而且每年还以20亿平方米速度递增，其资源和能源的消耗更可想而知。 　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在一次专业会议上曾说：“房地产业是资源消耗型产业，我们耗不起！” 　　有专家说，如果能耗增速超过经济发展速度的话，那么中国可持续发展态势将受到严重影响。据了解，中国目前铜、铁、铅等矿产进口依存度为20%，天然气为60%，石油为40%。 　　那么，中国的能耗现状又是怎样呢？有关统计说，中国GDP单位能耗是美国的2.4倍、新加坡的3倍、日本的4.1倍。据说若要降低能耗量，使之达到发达国家水平，至少需要20年时间。 　　正是在这样的情况下，从短期来看，能源和原材料价格的上涨，会对房地产行业的建筑成本造成影响。而长期看，房地产产品的开发，必须面向节能方面。一个简单的例子是汽车，若干年前，由于油价低，对于高排量汽车，人们只要买的起就买。而现在，油价的翻升，已使低油耗汽车成为市场的宠儿。 　　总之，建筑行业需要消耗大量的铁矿、煤炭、木材、水泥等资源，而这些资源有其自然增长率，超量的需求会引起它们价格的暴涨。从可持续发展的角度考虑，中国的住宅开发量必须适应这些资源的自然增长率，才能有长期稳定的发展。 　　第五大因素 　　人口结构的暗箭 　　人口结构，是一个最容易被人们忽视的问题，但就在目前这几年里，由于20多年前开始严厉的国策，对房子需求最强烈的那部分人口结构，正在发生着变化 　　对于中国来说，还有一个上世纪80年代初期开始日益严厉起来的国策，会成为未来左右中国房地产的关键性力量，这便是计划生育政策。 　　有数据显示，由于计划生育政策，到2008年左右，中国25??34年龄段人口的数量会骤降到30%左右。但与上世纪80年代较低的人口出生率对应的是，在上世纪70年代，中国的人口却处于快速增长期。到了上世纪90年代末，这些快速增长期内出生的人们，基本上都到了购房置业的年龄。而实际上，正是在这个时候，中国开始正式启动了房地产市场的建设，在某种程度上，中国房地产市场启动至今的蓬勃发展，与这个年龄段的购买消费有着密切的关系。 　　这种人口结构将会影响到中国的消费与投资。据调查，25??34岁是购房最集中的年龄段，这一年龄段人口的骤降将会影响房地产真实需求的增速。而40??49岁年龄段的人，却是有最强消费能力的人。随着上世纪70年代生人进入这一年龄段，在未来近10年中，消费能力最强的人口数量会快速增长。 　　一般来说，在人口的较大比例由少年儿童或老人组成的情况下，社会负担率较高，生产性较低，对经济增长不利。而在劳动年龄人口比重高的情况下，人口生产性强，社会储蓄率也高，则有利于经济增长。由于上世纪70年代的高出生率，未来几年中国恰好处于人口年龄结构最富生产性的阶段上，经济增长极有可以获得一个额外的源泉。但随着时间的继续，上世纪80年代开始持续至今的低出生率，会逐步改变人口结构中的有利因素。2008年左右，25??34年龄段的人口会出现骤降；40??49岁的人口会一直稳步增长。这些都会对房地产产生直接的影响。 　　实际上，居住需求对于经济来讲，本身就是投资性的，而且会带动相关投资性行业的发展，包括钢铁、煤炭、电力等。 　　不同年龄的人群具有不同的经济行为。25??34岁年龄段人口的骤降会减少房地产的投资性需求，进而会降低许多投资性产业的需求，有专家预测，这一时间点可能会在2008年左右出现。40??49岁年龄段的人口稳步增加则预示着中国的消费性需求可能会一直维持较快的增长。2008年前，中国经济因此会保持较快的速度增长。此后，经济的放缓会减少居民的收入和改变居民对于未来的预期。 　　当然，不同年龄段出生的群体，有着完全不同的消费理念。我爱我家副总经理胡景晖便认为，上世纪80年代出生的人追求独立、自我。他们的消费理念、价值观与70年代有着巨大差别。在他们进入婚姻状态，尤其在购房消费上，非理性因素要多些，跟风和盲目购买的情况比较多，而且，由于是独生子女，他们的父母也愿意为孩子花钱。 　　但不管怎么说，由于人口结构的变化，在短期内，房价继续上涨的可能性较大；而中长期，则极有可能受制于人口结构带来的经济放缓及需求量下降。 　第六大因素 　　城市化的战车 　　对中国来说，无论是解决农村问题，还是加快区域发展步伐，城市化似乎都已是必走的道路。在这辆战车开进的过程中，城市人口结构会发生变化，房地产市场也会随之改变 　　到2008年，预计北京市的户籍人口将从现在的1200万达到1500万，而这还不算500万以上没有北京市户籍的常住人口。 　　研究表明，城市人口增长对房地产市场的推动作用远大于居民收入增长。城市化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中，农业人口比重逐渐下降，工业和服务业人口比重逐渐上升，人口和产业向城镇集聚，生产方式、交换方式和生活方式向规模化、集约化、市场化和社会化方向转换，从而会对房地产业带来不可估量的影响。 　　正因为此，SOHO中国董事局主席潘石屹说：“城市化是中国未来几十年时间发展的一个大趋势，这会给各行各业都带来机会，也会提出挑战，对房地产行业也不例外。” 　　首先，城市化的进程改变的是人口结构。城市化水平表明的就是城市非农业人口与总人口之比。城市作为一个特殊的空间组织和复杂的经济系统，城市经济发展与就业机会的增加，吸引着大批农村人口涌向城市，城市人口比重的扩大是经济全球化的一种趋势。 　　现阶段，中国城镇化水平偏低，限制了城镇就业机会的增加，从而阻碍了农村剩余劳动力向城镇转移，成为中国解决“三农”问题的障碍。决策层认识到，只有通过城市化这样一条道路，才能最终使中国的“三农”问题真正地解决。因此，在我国“十一五规划”中，“推进城市化健康发展”是六大重点之一。 　　虽然现阶段农村剩余劳动力难以全部转化为城市居民，但如今每年都会有500万左右的农村青少年通过上大学等方式进入城市，这些人在几年后走上工作岗位，自然地成为城市人口。除此之外，不少城市为了本地的经济、城市建设，都在以给予落户等优惠措施吸引本地农村富裕人口向城区转移。中国城市化水平由1975年的17.5%上升到2002年的39.1%，正是反映了城市化的快速进程。而世界各国的经验表明，城市化达到30%左右时，就已经开始进入城市化的加速发展阶段。 　　其次，随着城市化的加快，服务性行业在社会经济中的比重不断上升，对城市的产业结构调整将产生深远影响，产业结构逐渐从二、三、一的排序向三、二、一的顺序调整。发达国家大城市产业结构的特征是第三产业普遍超过60%，而在中国，第三产业2001年占33.6%，仍大大低于1996年印尼37.8%，韩国55.94%，墨西哥55.06%的水平。 　　我国产业经济结构调整的深化与优化，将给房地产的发展带来机会。商业发展所引起的对商业地产的融合与改造、重建再造，写字楼的紧缺都将刺激房地产经济蓬勃发展。而城市周边的标准工业厂房和现代物流用房等工业地产，今后也将成为房地产开发的又一热门。 　　除此之外，城市化过程中，拆迁因素也直接影响了房地产的发展。建设部报告显示：2003年全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。国家统计局数据显示：2003年南京市房屋竣工量为390.9万平方米，销售面积444.5万平方米，上海房屋竣工面积2491.8万平方米。而同期，南京市的拆迁量为400万平方米，上海10个中心城区拆迁面积为584.93万平方米。如果按普通意义上的“拆一建二”来算，2003年南京市的新建房屋远远不能满足动拆迁创造的购房需求，上海全市竣工房屋面积的约50%被中心城区的动拆迁所消化。实际上，也正是由于拆迁对房地产市场上的供求关系产生着重要的影响，在高层对房地产行业的调控中，控制拆迁规模成为重要内容之一。 　　第七大因素 　　贫富差距的沟 　　一方面，是政府已将居民增收当做一项重要的工作，收入的增加，必然可以使房地产购买力得到提升。但另一方面，由于收入贫富差距已难已弥补，对低收入群体，建立住房保障体系，是一条必走的路 　　段羽翰是一家报社的记者，2003年开始工作，如今的月收入也已经有6000元上下，在北京已属白领阶层。但即便如此，对于高涨的房价，他仍感到无力承担。在北京，有更多需要购房的人还远没有他这样的收入，在面对高企房价的时候，他们的不幸是相同的。 　　大家公认的是，衡量房价的高低，房价收入比是一个重要的指标。所谓房价收入比，是指世界银行公认的一个“比较理想”的收入和房价之间的比例关系。通常认为，这个比例的理想状态是4??6倍。与国际上的一般水平相比，我国的房价收入比明显偏高，达到了10倍以上。但令人不解的是，高房价和低收入的高反差，并没有带来房地产市场的萧条，反而购买力却表现得非常旺盛。 　　著名经济学家茅于轼认为，造成如今房价高企的一个重要原因是近年来城镇居民收入分配差距的扩大。他分析说，收入分配常用的指标是收入最高的20%的人群的平均收入，和收入最低的20%的人群的平均收入，我国这二者的比例达到了10倍以上。然而印度只有4.6，日本只有3.3，德国是4.3。中国的GDP虽然在高速增长，但并不是平均分配给每一个百姓的，其中高收入的人有更快的收入增长，而低收入的人照样没钱。 　　发改委的报告显示，当前中国城市居民收入差距基尼系数已达0.46，已超过了国际警戒线。而这一现象在今后仍有恶化的趋势。 　　实际上，正是由于贫富差距问题，中国房地产市场过去发展的这些年，在房价日益高涨的时候，人们发现，这个市场的利益分配格局是，有钱的人通过房子更有钱，而没钱的人找个容身的地儿都难。 　　北京科技大学教授赵晓指出，中国房地产市场的这种利益格局，必须进行调整。而实际上，今年的房地产新政，正是以调整这种房地产市场中利益分配的方式，来解决人们集中在住房问题上的收入差距过大问题。 　　一位分析师指出，行业收入差距过大，特别是垄断行业收入过高也是造成房地产泡沫的原因之一。劳动和社会保障部副部长步正发指出，目前电力、电信、金融、保险、水电气供应、烟草等行业职工平均工资是其他行业的2??3倍，再加上工资外收入和福利待遇，实际收入差距可能在5??10倍之间。国家劳动与社会保障部劳动工资研究所王学力也认为，公务员工资制度内和制度外部分比例严重失调，国家规定的工资收入仅为全部收入的1/3，地方政策性补贴和各单位工资外收入所占比例已高达67%。 　　在此背景下，今年7月，机关、事业单位的新一轮收入分配制度改革拉开大幕，决策层决定改革公务员工资制度，规范公务员收入分配秩序，同时改革和完善事业单位工作人员收入分配制度，适当提高城市低保对象补助水平等。业内人士认为，此次中央政府以国家工作人员工资调整为契机，开始逐步调整各行业的工资水平，以显示社会公平。 　　居民收入的增加，固然能够提升购买力水平，但某种程度上，它对房地产的影响是缓慢而渐进的。在近日《人民日报》一篇访谈中，樊纲、吴敬琏、萧灼基等经济学家又一次对中国贫富差距发表看法，称“未来收入差距拉大不可避免”。由此来看，对低收入群体的住房问题，政府必须尽快建立社会住房保障制度，对房地产行业来说，这是一件非常重要的事情。

简要内容：第一章 总 则 　　第一条 为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据宪法，制定本法。 　　第二条 本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。 　　第三条 国家实行农村土地承包经营制度。 　　农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。 　　第四条 国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。 　　农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。 　　第五条 农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。 　　任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。 　　第六条 农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。 　　第七条 农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。 　　第八条 农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。 　　国家鼓励农民和农村集体经济组织增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。 　　第九条 国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。 　　第十条 国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。 　　第十一条 国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。 第二章 家庭承包 　　第一节 发包方和承包方的权利和义务 　　第十二条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。 　　国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。 　　第十三条 发包方享有下列权利： 　　（一）发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地； 　　（二）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地； 　　（三）制止承包方损害承包地和农业资源的行为； 　　（四）法律、行政法规规定的其他权利。 　　第十四条 发包方承担下列义务： 　　（一）维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同； 　　（二）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动； 　　（三）依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务； 　　（四）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设； 　　（五）法律、行政法规规定的其他义务。 　　第十五条 家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。 　　第十六条 承包方享有下列权利： 　　（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品； 　　（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿； 　　（三）法律、行政法规规定的其他权利。 　　第十七条 承包方承担下列义务： 　　（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设； 　　（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害； 　　（三）法律、行政法规规定的其他义务。 　　 　　第二节 承包的原则和程序 　　第十八条 土地承包应当遵循以下原则： 　　（一）按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利； 　　（二）民主协商，公平合理； 　　（三）承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意； 　　（四）承包程序合法。 　　第十九条 土地承包应当按照以下程序进行： 　　（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组； 　　（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案； 　　（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案； 　　（四）公开组织实施承包方案； 　　（五）签订承包合同。 　　 　　第三节 承包期限和承包合同 　　 　　第二十条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 　　第二十一条 发包方应当与承包方签订书面承包合同。 　　承包合同一般包括以下条款： 　　（一）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所； 　　（二）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级； 　　（三）承包期限和起止日期； 　　（四）承包土地的用途； 　　（五）发包方和承包方的权利和义务； 　　（六）违约责任。 　　第二十二条 承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。 　　第二十三条 县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。 　　颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，除按规定收取证书工本费外，不得收取其他费用。 　　第二十四条 承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除，也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除。 　　第二十五条 国家机关及其工作人员不得利用职权干涉农村土地承包或者变更、解除承包合同。 　　 　　第四节 土地承包经营权的保护 　　 　　第二十六条 承包期内，发包方不得收回承包地。 　　承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。 　　承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。 　　承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。 　　第二十七条 承包期内，发包方不得调整承包地。 　　承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。 　　第二十八条 下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口： 　　（一）集体经济组织依法预留的机动地； 　　（二）通过依法开垦等方式增加的； 　　（三）承包方依法、自愿交回的。 　　第二十九条 承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。 　　第三十条 承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。 　　第三十一条 承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。 　　林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。 　　 　　第五节 土地承包经营权的流转 　　 　　第三十二条 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。 　　第三十三条 土地承包经营权流转应当遵循以下原则： 　　（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转； 　　（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途； 　　（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限； 　　（四）受让方须有农业经营能力； 　　（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 　　第三十四条 土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。 　　第三十五条 承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。 　　第三十六条 土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。 　　第三十七条 土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。 　　土地承包经营权流转合同一般包括以下条款： 　　（一）双方当事人的姓名、住所； 　　（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级； 　　（三）流转的期限和起止日期； 　　（四）流转土地的用途； 　　（五）双方当事人的权利和义务； 　　（六）流转价款及支付方式； 　　（七）违约责任。 　　第三十八条 土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。 　　第三十九条 承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。 　　承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。 　　第四十条 承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。 　　第四十一条 承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。 　　第四十二条 承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。 　　第四十三条 承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。 第三章 其他方式的承包 　　第四十四条 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。 　　第四十五条 以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。 　　第四十六条 荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。 　　承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩的，应当遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。 　　第四十七条 以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。 　　第四十八条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 　　由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。 　　第四十九条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。 　　第五十条 土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。 第四章 争议的解决和法律责任 　　第五十一条 因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。 　　当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。 　　第五十二条 当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。 　　第五十三条 任何组织和个人侵害承包方的土地承包经营权的，应当承担民事责任。 　　第五十四条 发包方有下列行为之一的，应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任： 　　（一）干涉承包方依法享有的生产经营自主权； 　　（二）违反本法规定收回、调整承包地； 　　（三）强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转； 　　（四）假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转； 　　（五）以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包； 　　（六）将承包地收回抵顶欠款； 　　（七）剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权； 　　（八）其他侵害土地承包经营权的行为。 　　第五十五条 承包合同中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效。 　　第五十六条 当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。 　　第五十七条 任何组织和个人强迫承包方进行土地承包经营权流转的，该流转无效。 　　第五十八条 任何组织和个人擅自截留、扣缴土地承包经营权流转收益的，应当退还。 　　第五十九条 违反土地管理法规，非法征用、占用土地或者贪污、挪用土地征用补偿费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成他人损害的，应当承担损害赔偿等责任。 　　第六十条 承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。 　　承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。 　　第六十一条 国家机关及其工作人员有利用职权干涉农村土地承包，变更、解除承包合同，干涉承包方依法享有的生产经营自主权，或者强迫、阻碍承包方进行土地承包经营权流转等侵害土地承包经营权的行为，给承包方造成损失的，应当承担损害赔偿等责任；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第五章 附 则 　　第六十二条 本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书。 　　第六十三条 本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增加机动地。 　　本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地。 　　第六十四条 各省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法，结合本行政区域的实际情况，制定实施办法。

简要内容：　　随着北京市产业结构的升级，很多的工业企业现在面临着转型、调整升级的问题。如何通过自身既有的资源，完成企业的最终转型，是目前北京市每一个企业所面临的共同问题。近年来，北京市政府对于北京市产业结构调整方向已经做出了科学的规划和强有力的政策支持，发展高新技术产业、文化创意产业、低能耗高附加值产业成为北京市整个产业升级改造的主题方向。这对企业自身来说，是一个历史挑战，更是一个历史机遇。 　　工业厂房出租和地产经营已经成为北京市很多老工业企业普遍存在的一种重要的业态和收入来源。798艺术区就是一个非常明显的例子，从原来艺术家的零星入驻，到今天的供不应求；从废弃的厂房变成了今天在北京乃至全国都有重要影响力的文化创意园区。这些产业园区不但取得了很好的经济效益，带动了周边其他产业的发展，同时成为了北京市标志性的文化地标，成为了“城市名片”。 　　此外，产业结构的升级在带来大量闲置厂房的同时，往往也会带来大量的闲置职工。如何解决这些闲置职工的生活、就业是关乎到企业稳定发展、社会和谐的重要问题。创意园区的地产开发则是解决这一难题的一个很好的尝试。由于创意园区的地产开发是一个持续性的过程，企业可以租赁旧厂房资源获取长期、稳定的现金流和净收入，然后通过不断的资源整合，深入开发，形成一个大物业管理公司，企业的闲置职工、下岗职工可以安置到园区的服务、管理等部门。既提高了物业经营收入，有效提升土地和房屋的综合利用价值，又解决了职工的再就业问题。

简要内容：　　随着十一五规划的逐步确定，天津作为北方经济中心地位的确定，以及滨海新区被纳入全国总战略，天津工业地产已为越来越多的投资者所关注，而天津物流地产也随之成为投资天津的又一切入点。 2006年天津市完成工业增加值2290.81亿元，比上年增长17.7%，完成工业总产值8907.45亿元，增长25.1%。其中，规模以上工业完成增加值2223.82亿元，增长18.8%，完成工业总产值8527.7亿元，增长25.3%。据规划至2010年，全市工业增加值将达到3700亿元，工业总产值将达到14000亿元以上，实现例润在1000亿元以上，优势产业产值比重达到80%，高新技术产业产值比重达到40%。 天津市目前拥有4个国家级工业区和27个省级及省级以下工业园区。总工业园区规划面积近400平方公里。 目前建设完成开发区工业物流园区、保税区国际物流运作区、天津港散货物流中心、天津港集装箱物流中心、等九大园区，总供给仓储面积在100万平米左右。 天津的工业地产尚处于起步阶段，但其发展优势已日趋体现。天津地处环渤海经济圈核心位置，开发投资潜力还有很大空间；天津工业用地价格、劳动力成本、交通运输成本等方面远比上海、北京等城市低很多，据估算，几项成本总和天津要比北京低30%～40%。 而对于天津来说，其中的物流地产较为关键的交通优势如下： 1、天津港是中国最大的人工港，我国北方重要的对外贸易口岸，外贸出口量和外贸吞吐量分别位居国内大陆港口行业的第一、第二位，位居世界港口十强行列，增长速度居全国各港口之首。 2、天津铁路是中国北方重要的铁路枢纽，是全国铁路网中沟通东北、华北和华东的咽喉，承担出入山海关中转车流的编解作业和天津地区货物到发装卸作业，为客户混合、路港联运的重要枢纽。 3、天津公路四通八达，是亚欧大陆桥东方起点之一。 4、天津滨海国际机场已成为华北地区仅次于首都机场的第二大国际机场，并且是最大的货运机场之一。 天津未来五年交通发展目标：到2010年天津港港口货物吞吐量将达到3.3亿吨，集装箱吞吐量将达到1200万TEU，港口等级达到30万吨级。全社会公路货运量3亿吨。天津铁路枢纽货物发送量5000万吨。地方铁路货运量达到6000万吨。滨海国际机场建成中国北方航空货运基地和客运干线机场。 中央政府已在第十届全国人民代表大会四次会议上正式宣布“推进滨海新区开发开放”，将滨海新区纳入国家发展战略高度，环渤海经济发展有望提速，而区域经济的发展必将增强吸引力，土地资源稀缺性上升，带动土地增值。在未来的20年里，天津将继续加大港口、交通等基础设施建设的投入，大力提升产业的发展水平，这必将带动工业及物流地产的发展。天津滨海新区的未来定位是要努力建成高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。可见，发展物流行业将顺应规划的制定以及需求的快速发展，而且由于土地稀缺的缘故，天津也势必吸引更多世界各地投资者对天津物流地产的投资及关注程度。

简要内容：从去年下半年至今，各地楼市纷纷出现变相降价的优惠措施。当然，敢于公开降价的开发商亦不在少数，其中万科在广深及北京等地的新盘售价领跌跳水，并获得不错的销售业绩。同业闻风也多有跟进举措。 　　降价是否会成为楼市复苏的唯一出路？开发商正在逐步试水，以实际行动寻求答案。 　　深圳：部门楼盘降价幅度达10% 　　深圳新房成交量春节后并没有随着气温回升。 　　同是淡季，今年春节后的新房市场萎缩更为严重。深圳新房市场在房源充足的背景之下，从农历十二月廿四到正月初十，全市售出新房200余套，面积2万平方米，与去年同期相比下跌七成。同期深圳市国土资源与房产管理局网站的数据显示：上周，深圳楼市每日成交数量在20~70余套之间。这一数字比较惨淡。 　　根据深圳中原地产深港研究中心发布的研究报告：1月，深圳全市一手商品住宅成交2264套，20.9万平方米，与去年12月相比，分别减少4%、7%，与去年同期相比，分别下降73%、74%，成交量进一步减少。成交均价为14737元/平方米，环比下降8%。 　　“在推盘量迅速放大的情况下，成交量并没有相应放大，全市一手住宅低迷的状况没有改观。”该研究中心分析称。 　　受中天置业事件的拖累，深圳蛇口、香密湖的高端别墅市场已经开始抛盘套现，二手房成交低迷。新房市场在此背景下全线下跌。一地产项目最高的特价房较之前降价幅度超过28%。 　　位于深圳龙华的万科第五园推出一系列的优惠活动，最低价12000元/平方米，还赠送每平方米3000元的精装修，加上返还的点数，降价幅度为24%左右。位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，推盘价格为7500元/平方米，远低于市场预期。 　　在福田区，去年5月29日开盘的一个楼盘售价约为22000元/平方米。春节期间，开发商推出新春让利销售，根据每套房子的面积及朝向等分别打折销售。此外，春节期间买楼还有家电赠送。总体降价幅度达10%左右。 　　此外，福田区另一楼盘的开发商推出新春特价房，其中两房户型降价5万元再打9.6折；三房户型降价8万元再打9.6折。楼盘的整体降价幅度约为12%。同时，还有一些楼盘在春节期间按揭购买有9.5折优惠，一次性付款则9.2折。类似9折以上的优惠十分平常。 　　上海：暗中优惠 　　上海佑威房地产研究中心发布的最新数据显示，春节前后四周(1月17日~2月24日)，上海共上市32批住宅房源，其中20批的房价与前期或周边房价持平，1批房价下调，11批房价上涨。 　　这32批住宅房源，共有6523套。统计显示，截至2月24日，这些项目成交了1478套新房，新盘销售率为22.7%。在这32批房源中，15批为首次上市的新盘，或是与前批房源相隔一年以上的后期房源，其推盘价格与周边同类房源基本持平。5批房源报价与前期相当。仅南汇绿地蓝海(蓝海博客,蓝海新闻,蓝海说吧)庭报价比去年12月低200元/平方米。 　　“如今，市场相对疲软，这些楼盘的价格显得难于支撑。”该机构分析称。 　　“从宏观层面来看，自去年第四季度以来的房贷政策和银行限贷政策，使得之前高涨的房价和地价都得到遏制，上海楼市的总体走势也由高歌猛进转为低迷，春节之后更是跌入历史最低潮。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析称。 　　上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，1月份上海住宅新房成交15617套，成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。 　　“今年春节后前5个交易日只成交了198套商品房(剔除动迁配套房)，不足去年同期402套的一半。因此，在往后的一两个月内，开发商还需以各种手段来激活市场，上海楼市可能会迎来促销高潮。”该机构分析称。 　　事实上，上海的楼盘降价已经暗流涌动。在万科之前，首先低调进行价格调整的是上海南部的超级大盘上海康城，这一项目在2005年就曾成为上海的降价先锋。根据其上个月发布的价格优惠，四期开盘期间部分楼盘每平方米让利2000多元，最低优惠价为6590元/平方米。 　　绿地21城孝贤坊项目则从年后开始优惠销售。根据售楼处的解释：每天都有一批一房和二房房型的优惠房，面积在55~86平方米之间，售价从28万元到55万元不等。记者计算得知，在一次性付清全款的前提之下，按照最高6万元的优惠，该楼盘的折扣超过九折。这也是该楼盘多年来折扣最大的一次。 　　同期，万科针对“万客会”会员对在上海十个楼盘尾盘的集中销售中，最大优惠幅度为5%，这也同样是该公司多年来在上海优惠幅度最大的一次。 　　北京：新一轮“八折”优惠开闸 　　受交易季节与调控政策的影响，今年1月北京楼市继续在观望中陷于僵持局面。 　　进入2月份以后，北京的住宅销售几乎进入冰点。《第一财经日报》从北京市房地产交易管理网上了解到，半个月来，期房住宅日均签约85套，仅为1月份日均成交量的1/3。 　　该网公布的统计数据显示，2008年1月，北京新开盘住宅项目34个，销售面积为90.40万平方米，销售面积同比减少了7.2%。从签约情况来看，1月北京新建商品住宅签约6930套，签约面积81.9万平方米，分别同比下滑了32.1%和34.2%。 　　春节后，开发商陆续启动了新一轮的楼市打折。其中，万科就有三个楼盘在进行优惠促销。其中万科中粮假日风景，一次性付款可打9.3折，贷款可打9.6折，最低的特价房折扣9.1折，相当于每平方米优惠1305元；万科四季花城和万科紫台也正在进行促销。四季花城在春节前推出20套特价房，户型面积为95平方米和120平方米。一次性付款，最低优惠至7400元/平方米；银行按揭，则最低优惠至7600元/平方米。 　　北京的另一个楼盘则直接打出“一次性付全款八折”的优惠。计算下来，均价10020元/平方米的房子折扣下来8000元出头。珠江帝景博悦则将均价24000元~25000元的房子打折至最低19000元/平方米，单价降5000多元。合生橄榄季则给30个“特价客户”降价3000元/平方米。同期，北京有项目直接“买别墅，送宝马”。 　　统计数据也显示出北京商品住宅价格走低的趋势。中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，2008年1月，北京商品住宅开盘均价为13843元/平方米，环比下降17.7%。另外，在1月份获得预售许可证的项目中，商品住宅预售均价环比下降2450元/平方米；环比降幅达15.2%。其中，普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%。 　　“连续四个月成交量下降、项目销售周期的延长，让众多房地产商的资金周转效率大为降低；新盘项目‘低开’的主要目的是为了尽快回笼资金，另外，新增供应房屋价格的下降，也是在宏观调控下价格向价值回归的一种表现。”中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明分析说。(本报摄影记者/王晓(王晓博客,王晓新闻,王晓说吧)东) 　　北京万科再降价幅度创京城楼盘打折新高 　　显然，北京万科旗下楼盘的再度降价已经不能用单纯的“春节促销”来解释了。 　　2月27日上午，万科“中粮假日风景”项目在网上公布了购房优惠计划，现有房价折扣从九一折起，这也是迄今为止北京各大房地产商中降价幅度最大的。 　　《第一财经日报》从万科中粮假日风景售楼处获悉，该楼盘在2月27日至2月29日推出“购房优惠倒计时”活动，所有销售房源进行大力度打折促销，一次性付款可打九三折，贷款可打九六折。同时该楼盘推出8套特价房，在上述优惠基础上再打2个点的折扣。而且特价房的朝向、户型并没有缺陷，只是楼层偏低，在2~4层。 　　对此，北京万科的工作人员态度一如既往，表示北京万科并没有降价的打算和举动，并强调活动到29日就结束。言外之意这仍是一个类似假期促销的计划。 　　根据北京房地产交易管理网的楼盘表显示，这三栋楼总计180套，目前有44套未售出，约占总套数的1/4。未售出房屋多在2~4层。工作人员表示，2月29日之后，将恢复一次性付款九五折，贷款九八折的优惠幅度。 　　中原地产华北区总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)表示，这符合万科一贯的快销策略，尽量不让低迷的市场影响其楼盘的销售进程。李文杰指出，从中原代理的项目来看，目前都没有降价的打算。开发商们都在观望，看会不会再出什么政策。因此他判断，万科的降价不会带来多米诺骨牌效应，3月份成交量应该会如期反弹。 　　事实上，尽管北京楼市成交量一直呈下降趋势，但房价并没有下降，甚至小幅攀升，这也造成了开发商与购房者共同观望的结果。近来，位于北五环某项目也在打折，一次性付清打九五折。该项目销售总监笑言，打折其实并没有便宜，因为打折前的价格比开盘时高了3个百分点，如此一来，与刚开盘时九八折相比一分钱都没有降。 　　这位销售总监与其他很多开发商一样在观望，他的判断是今年4月应该会迎来市场复苏期。“我手上有很多客户，有的甚至都交了首付，但就是不肯签合同。”这种状况颇令他无奈，客户都说只要降价就签合同。 　　李文杰认为，北京市场与广州、深圳等城市不同，真正的自住购买者居多，房价上涨仍是趋势。 　　相关 　　万科在部分城市降价进程 　　●2007年10月20日，万科深圳项目“金域东郡”以均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，被公认为是万科降价风暴的开始。 　　●2007年12月9日，万科广州项目“金色康苑”以均价14000元/平方米开盘，明显低于周边楼盘17000元~18000元/平方米的售价。此外万科多个楼盘价格与市场预期相比普遍下调15%~20%。 　　●2008年1月下旬，万科成都项目“魅力之城”四期报价为4500元~4600元/平方米，比两个月之前跌价1500元/平方米左右，跌幅近30%。此外，“金域?西岭”、“金域?蓝湾”及万科朗润园等均展开不同程度的促销活动。 　　●2008年1月，万科北京项目“四季花城”，推出20套特价房，最低优惠价格为7400元/平方米，而此前该项目的销售均价为8300元/平方米。万科紫台项目的均价也下调了500元/平方米。2月底，“中粮假日风景”推出“购房优惠倒计时”活动，一次性付款可打九三折，贷款可打九六折。 　　●2008年2月底，武汉万科旗下“西半岛”、“魅力之城”、“朗苑”等4个楼盘，借该公司发起的“青年置业资金”，间接促销让利共1000万元。 　　坚挺依旧上海部分楼盘仍不降价 　　“我们没有降价，相反，销售价格还略有提升。”上海绿洲花园置业有限公司总经理薛建明对《第一财经日报》表示。该公司地处上海松江的精装修房在农历腊月十九开盘，薛建明说那天是上海第一天大雪降温，但是一天之内，100套左右的房源剩下不足10套，销售率超过90%，当天回收资金超过亿元。 　　“在略微上调之后依然销售顺畅，这说明市场对于价格的合理提升依然有一定的接受度。”薛建明说。该楼盘底楼最高的售价达到1.3万/平方米。记者通过该楼盘售楼处得知：去年3月份，这一楼盘的销售价格为8100元~8200元/平方米，之后，在去年10月31底调整为9200元/平方米。此次的调价，相对去年10月底的平均售价又上调了1300元/平方米左右。 　　“在去年市场好的时候，有些楼盘房价翻倍，现在的所谓降价，只是回到理性的价格区间罢了。但是我们的整体调价并没有高得离谱。”薛建明称。 　　但是接下来，定价还要依据三四月份的市场走势再定。按照该公司目前的销售策略，新一批的房源售价还是维持在10500元/平方米左右，但是还可能有调整空间。 　　大多数的楼盘都没有降价。记者了解到：鼎莘房产的春申丽园预计在四五月开盘，按照该楼盘目前的打算，定价不会受到“拐点论”的影响，“还是看好2008年房市”，他们的楼盘定价依然会维持在15000元/平方米左右。此外，中星集团协利公司的品家都市花园也明确表示，三四月开盘的项目“不受万科优惠销售的带动”，定价也同样定在15000元/平方米左右。对比目前该板块最高的房价，也仅在13000元~14000元/平方米之间浮动。此外，作为别墅项目的绿城玫瑰园更是明确“因为物业形式不同，不会受降价影响”。 　　来自汉宇地产市场研究部的统计数据显示：从区域分布来看，静安、徐汇等高端物业成交萎缩明显，浦东表现较稳。仁恒滨江园、世茂滨江花园的市场成交价均比较平稳，甚至出现小幅上涨。 　　佑威房地产研究中心昨日发布的最新数据显示，春节前后四周(1月17日~2月24日)，上海共上市32批住宅房源中，有11个楼提高了售价，占总数三成以上。其中，位于市中心的黄浦丽园较去年初涨了7000元/平方米，涨幅为39%。位于中外环间的楼盘，大多涨幅在15%左右。这些楼盘的价格上涨，主要受市中心房价去年上涨较快影响。该机构认为：“这一涨幅基本上代表了过去一年内市中心房价的涨幅。” 　　“目前楼市还没有出现大面积的降价现象，反而还有个别楼盘借新推房源之机报高价格，所以多数开发商的打折促销只是一种吸引眼球的手段。从一些促销的楼盘来看，市场并未出现大量成交，而基本保持低迷成交量。由于市场对房价的短期预期从看涨转为看平，甚至看跌，所以在开发商没有给出实质性优惠的情况下，购房者并不情愿出手。”佑威房地产研究中心主任薛建雄分析说。 　　重庆暂进入买方市场 　　随着国家一系列宏观调控的政策效应显现，重庆市房地产市场一段时间以来步入平淡，商品房销售量下降，价格趋于平稳，房地产市场暂时步入买方市场。 　　记者在重庆市主城区的部分楼盘销售点看到，前来咨询看房的客户寥寥无几，与去年一段时间销售火爆场面相比，简直大相径庭。一位楼盘销售小姐向记者透露，他所销售的楼盘是去年12月份开盘的，开盘后一周左右销售较好，但此后销售十分缓慢，有的时候一天连一套都卖不出去。 　　重庆市著名房地产开发企业——华宇集团有关负责人表示，自去年11月以来，楼盘销售就十分低迷，虽然看楼盘的意向性客户没有明显减少，但是真正付诸购房的客户仅占到10%，房屋成交量明显下滑。一些开发商表示，按往年惯例，春节前后是楼盘销售的好时期，但今年春节，购房人数大大减少，市场观望情绪继续加强。 　　在近日举办的2008重庆房地产市场形势座谈会上，大多数开发商坦言，去年7月至9月楼市的火爆场面今年将不会出现，目前房地产市场已暂时步入买方市场，商品房销售量和销售价格趋于平稳。 　　业内专家认为，今年重庆房地产价格不会出现大起大落，将呈现出稳中有升的态势。主要基于以下几个因素的制约：一是商品房供应将有所增加；二是房贷政策的变化使投资需求减少；三是主城区房屋均价已接近4000元／平方米，临近工薪阶层心理上限；四是政策保障房建设力度加大，将冲击中低端市场。此外，目前全国部分城市房价下跌，影响购房者心理预期。 　　然而，从长期看，推动重庆房价上涨的因素也不少。一方面城镇化带来对主城商品房的客观需求增大，另一方面去年较快上涨的房价对今年房价形成支撑。此外，随着重庆经济社会发展，区域地位的提升，形成凹地效应，沿海以及海外的资金有望向这里转移，也可能刺激房价上涨。 　　重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人表示，今年，重庆市仍将加大对房地产市场的宏观调控，特别是进一步规范房地产市场，使房价稳中有升，房价增幅低于经济发展增幅，确保房地产市场平稳健康发展。

简要内容：自1984年洛杉矶奥运会以来,举办奥运会已成为推动主办国和主办城市发展的一个有力手段,而房地产业又是举办奥运会、发展奥运经济直接受益的产业之一。 　　为了成功举办2008年奥运会，北京市将创记录地对城市基础建设投入1800亿元人民币，重点建设142个项目,以全力缩短与国外同等地位大城市的差距。因奥运而产生的巨大的基础设施投入，将使北京的城市面貌和居民生活条件得到彻底改善,特别是奥北区域，1135公顷的国家奥林匹克公园和13000亩的国家森林公园的建设,将使北京奥北区域成为北京重点建设区域和最适宜居住的地区。 　　由于奥运会的临近，位于＂两轴＂之一－中轴线的北端、ＣＢＤ商务中心区和中关村科技园区之间的奥林匹克公园中心区即将形成，并将在市区形成新的以奥林匹克公园、中关村科技园区、ＣＢＤ商务中心区三大城市功能区为主的布局结构，这种城市布局的改变将形成以奥体-奥林匹克公园为纵轴，东西延伸，包含亚奥、上地、清河几个居住板块，辐射范围远及中关村、燕莎等商圈，围绕奥林匹克公园布的巨大生活区。 　　5月18日下午，《焦点关注》栏目将邀请专家和项目代表对奥运生活圈的前景进行探讨，敬请关注！ 　　时间： 2007年5月18日（周五下午2:00） 　　嘉宾： 　　清华大学城市规划设计研究院的院长助理、规划师 林澎 　　楼市分析专家 李小宁(李小宁博客,李小宁新闻,李小宁说吧) 　　北京中原副总 殷则环(殷则环博客,殷则环新闻,殷则环说吧) 　　蓝图地产总经理傅文慧 　　荣尊堡策划经理周宁 　　橡树湾策划经理崔永平 　　东亚奥北商业经理蔡琳琳

简要内容：2月18日，北京市建委在北京建设网上公示了《北京市限价商品住房管理办法(试行)》、《关于印发2008年北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准的通知》，北京市的不少两限房项目也已经陆续开工、上市。 　　在此时机，市场各界对此纷纷给予了高度关注，有开发商建议主管部门在一些具体问题上，早日 出台操作细则。还有开发商直接断言，限价房的来临，将直接影响到楼市整体的全部格局，市场方向将为此发生变化。 　　两限房将陆续上市 　　根据北京市发改委日前发布的信息显示，2008年北京将新开工两限房450万平方米、经济适用房300万平方米、廉租房50万平方米，这三种政策性住房合计供应面积800万平方米，比2007年多出270万平方米。 　　记者了解到，在西三旗、丰台区花乡造甲村、石景山区金顶街、清河小营、红狮涂料厂、常营(分为A、B、C三个组团)、通州半壁店均有两限房项目正在建设之中。 　　2007年6月底，北京市第三批限价地公开招标，共推出三块两限房用地，地块位于朝阳区常营乡，建筑面积约为101万平方米。富力地产以6.5亿元的价格从众多竞标企业中“杀”出重围，成功中标常营乡B2组团地块，成为中标的三家上市企业中惟一的民营房地产企业。 　　2008年2月26日，常营乡B2组团地块全面进入开工阶段。北京富力城房地产开发有限公司副总经理邬琳对记者表示，根据初步计划，富力阳光美居将分为南北两个区，计划分两期建设完成。富力阳光美居计划于2008年5月开始销售，价格为5900元/平方米。全部项目计划于2009年年底前完工。阳光美居总用地面积9.56万平方米，总建筑面积约25万平方米。社区内总户数约为2900户，容积率为2.8。此项目中，两限房的建筑面积约为22万平方米，共约2600户，其中以70-85平方米的两居户型为主，辅以90平方米的三居和部分约60平方米的一居。此外，项目中还有廉租房建筑面积约1.2万平方米300户，其中一居和小两居数量各半。 　　细则问题亟待解决 　　按照公示的规定，限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。3人及以下家庭购买标准定在年收入8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值57万元及以下。 　　邬琳对记者表示，作为项目的开发商，她比较关心销售方面的问题。从目前了解的信息看，限价房购买人群针对性很强，条件限定得非常明确，但由哪个部门或哪些部门具体负责购买资格审核工作，则涉及不多。从实际情况来看，这里面涉及的审核内容比较多，涉及的部门也比较多，审核的时间也比较长，能否经有关部门进行协调后，进行一站式审核以方便购房人。这种审核工作如果放在开发商销售环节来进行的话，恐怕难以面面俱到。 　　邬琳同时表示，目前也没有信息显示，具体销售流程是如何设置的，是由政府有关部门负责具体发售，还是由开发商直接销售；届时购房人的房款是该划入政府指定的账户，还是进入开发商的账户；如果销售时间拖得非常长，开发商需要回笼资金该如何处理。希望有关方面能尽快就种种细则问题，出台详细规定。 　　限价房将引发楼市变革 　　针对限价房问题，SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)表示，在中国限价商品房确实是一种非常特殊的房子，它既不同于经济适用房，又不同于商品房。简单地说，政府会发什么样的《房产证》给限价商品房，是经济适用房的房产证还是商品房的《房产证》？因为经济适用房和商品房背后都有一系列的法律法规和政策的支持。 　　潘石屹表示，目前，在住房的社会保障方面，更重要更紧迫的是去解决那些城市中最贫困阶层的住房问题，如果是靠每年新建房子，靠政府的保障去解决绝大多数人的住房问题是非常困难的，因为从目前来看，政府既没有足够的资金，也没有足够的土地资源同时在很短时间解决这些问题。如果能充分把旧房子、二手房利用起来，加快它们的流通，这样就会增加房子的供应量。同时，也会让城市房屋的空置率降下来。 　　针对限价房问题，另有大腕级房地产人物在公司内部表示，王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的拐点论是有事实基础的，从具体情况看，限价房的出现已经改变了楼市的格局。有消息说，以后限价房用地在总供地面积中所占的比重将越来越大，可以设想一下，有言论说以后限价房用地最终将达到住宅用地面积的70%左右，如果真的出现这种局面，市场格局将彻底改变，目前从政策面释放出来的信息还不是很清晰，所以很多开发商都保持多看少动的策略，2008年北京楼市的方向因此而更加不清晰。

简要内容：可以看到的是，未来一个不短时间内中国经济在政策层面的大方向：紧缩性货币政策以遏制通货膨胀为特征的流动性过剩，加息和提高准备金率为代表的金融政策。在人民币升值和资产价格水涨船高，美国经济前景扑朔迷离的背景下，房地产行业在金融背景下的今天和明天，走势如何？ 　　在以股市为代表的二级市场越来越多发挥融资功能的时代，房地产行业对银行的依赖又能在多大程度上得到缓解呢？资本市场的复兴和这一轮国家对房地产的调控，以及未来可见的一年中对于企业税率的调整，还有2008年奥运会，对于这个行业的资金流向会有那些影响？ 　　在房地产越来越多和资本捆绑的年代，新视角论坛聚焦流动性过剩背景下的房地产。焦点网视频直播，敬请关注。 　　时间：12月25日下午14：00-15：30 　　地点：搜狐网络大厦15层焦点会议室 　　嘉宾：社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立；中原地产华北区董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)；金泰地产副总经理谢苏明；高通智库总经理张宏(张宏博客,张宏新闻,张宏说吧)。 　　主持人：马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧) ◆现场实录◆ 　　【主持人】：各位网友，大家下午好！欢迎大家关注焦点网年终的最后一场焦点关注的节目，我们这场论坛也是搜狐的新视角内容方面论坛的最后一场。我们在过去的一个月时间之内做了有关土地的，当时委托了北师大的钟伟博士做了专业的囤地的报告，也就此做了一个深入的论坛，另外我们还做了保障性住房或者保障性政策，，我们还做了关于2008走势会怎么样的预测性的跟购房人关系非常紧密联系的，我们今天谈的是最后一个话题，是关于流动性过剩背后下房地产影响的论坛。这个话题听起来是很专业的词汇，实际上和我们现在很多的，至少中产阶级来讲都有密切的联系，尤其是十分关注资本市场的变化、以及房地产市场价格走势、未来走势的这么一些人来讲会非常关注我们今天的话题。所以我们今天也有幸请到了在这个话题之下国内比较好的专家，也是顶级的经济学家，包括房地产业内与此相关的学者、专家探讨流动性过剩的话题。首先介绍一下嘉宾： 　　尹中立博士，社科院金融研究所金融研究室副主任，尹博士好像前两天也对于这个话题关于房地产的影响还做了演讲，一会儿希望听到你非常专业、有前瞻性的发言。 　　张宏，高通智库的总经理。 　　李文杰，中原地产华北区的董事总经理。前两天也是对目前在当下流行的房地产的热点话题做了自己的见解，也是在中国最权威的媒体上发表过自己的观点，在央视。 　　谢苏明，金泰地产的副总经理。谢总作为一个北京现在当下当红的房地产企业的代表，希望能够听到我们开发企业对流动性过剩或者在目前环境下他们的一些看法和观点。 　　我是本次论坛的主持人马磊。下面开始我们今天的话题。 　　刚刚听起来有很多流行的听起来很专业的话题，流动性过剩，我们今天有幸请到了经济学专家，首先请尹博士给我们解释一下什么是流动性过剩、它和房地产之间是什么样的关系？在今年的背景下，这个词为什么会和房地产联系的这么紧密、会这么热？ 尹中立 　　【尹中立】：网友朋友大家好，先祝大家圣诞节快乐。流动性过剩应该说是关注房地产市场或者是股票市场所有的朋友都听到的或者是看到的频率最高的词汇之一，应该说在几乎所有人的逻辑当中一般倾向于这样认为，因为流动性过剩所以股价涨、房价涨。我最近经过仔细的思考得出一个结论，可能和这个不太完全一致，就是说不仅仅是因为流动性过剩导致房价和股价的上涨，而且正是因为房价的上涨导致了流动性过剩。可能大家听起来一头雾水，为什么会这样子呢？先要看看什么是流动性过剩，通俗说就是钱太多，银行系统里面的资金太多。直接的用一个指标就可以看出来，从几年前开始，准确地说从01年、02年开始，我们银行总的贷款占存款的比重是逐渐下降的，这意味着银行里面越来越多的钱实际上用不完、贷不出去，以前中国在01年之前贷款占存款的比大概是在90%以上，现在贷款占存款的比只有60%稍稍多一点点，就是说这几年我们贷款占存款的比重在银行体系当中迅速的下降，所以就可以直观的感受到钱太多了。 　　原因何在呢？原因是因为我们大量的货币央行被动的不停的向市场投放大量的基础货币呢？为什么说央行被动的大量的投放基础货币呢？是因为每天要在市场上回收美元、外汇资金，现在一天大概是要回收15亿到20亿美元左右，就是说等同于每天央行要向市场注入差不多100多亿人民币的基础货币，所以可以看到央行不停的在进行回收流动性的操作，就是说差不多一个月或者两个月就要进行一次存款准备金率的上调，这次上调了，过很短的时间又会上调，结果07年央行先后进行了十次的上调存款准备金率的行为。 　　【主持人】：您有没有算过这次调整当中会回收多少钱呢？ 　　【尹中立】：每次上调，如果按0.5个百分点算，冻结的资金是在一千六七百亿，最近一次上调一个百分点，就冻结了资金4千亿左右，因为随着基数的增加，冻结的资金也是在逐渐增加的。十次上调存款准备金率，加上银行最近发行的票据进行对冲，实际上冻结了资金可以算出来，是有4万多亿对冲的操作。这是我们看到的一个结果或者说是表面现象，就是说尽管央行进行了如此力度大的紧的货币政策操作，但是市场上依然钱过多。 　　所以涉及到另外一个问题，为什么会有那么多的外汇储备？就是外汇储备的这种增加速度为什么如此之快，这就涉及到另外一个层面的问题了，中国经济的这种失衡，失衡的直接表现是，我们净出口占整个GDP的比重在不断增加，顺差占GDP的比重从以前的百分之一二现在到百分之十左右了，比重在迅速增加，这在宏观经济里面就可以直接找到依据，宏观经济有一个恒等式，我们的GDP等于投资+消费+净出口。现在投资毫无疑问是处在依然是比重偏大的状态，我们问题出在什么地方？消费不足。 　　【主持人】：我看数据，居民消费能力好像是逐年减少10%左右吧？ 　　【尹中立】：对，从宏观经济的恒等式上可以看出来，我们的净出口占GDP的比重增加，实际上就意味着我们居民消费比重在下降。 　　看看居民的消费比重为什么下降？就是对应储蓄的增加，就是一个人在比重一定的情况下，消费减少，就意味着储蓄的增加。我们从宏观上看，出口的增加，实际上和居民消费不足、储蓄增加是一个含义，只是一个问题的两个方面。就跟一个硬币的正反两面一样，实际上是不同的表现形式而已，这就是中国经济的失衡。 　　再看看中国经济什么时候开始失衡的？是从01年、02年开始的。再看一看在这个阶段中国宏观经济的各个领域或者各个因素当中发生了什么样的变化？最大的变化是住房制度改革所导致的整个居民消费结构的重大变化。因为在我们房改之前，在所有人的消费结构当中没有住房支出这一块，至少是占有比重非常小，不到1%，就是说消费之初在2001年之前，在所有城市居民消费当中是一个可以忽略不计的项目，但是这项改革之后，我们这项支出在迅速的增加，尤其是没有分到房的人，至少占30%以上了，尤其对刚刚参加就业的人群来说比重非常大。 　　所以这项的消费实际上是挤占了其他的消费，这是从个人的角度来看，从企业的角度来看，我们在以前企业的支出当中实际上有一项是专门给职工盖房子的，这项支出在改革之后没有了。表现为，给职工支付的工资部分增加了房租补贴一块，但是房租补贴在初期的时候和市场价格比较匹配，就是说当时对于企业来说是自己投资给职工盖房还是给职工发补贴，它的成本并没有明显的增加或者减少，但是随着房价的上涨，越来越显示出对于企业来说这块成本的下降速度是非常之快的。就是说随着房价的上涨，意味着对企业来说得到两个好处，第一，对职工住房的开支在减少，就是从企业成本的角度来看，另外，从整个社会来看，房地产类的企业在房价上涨的过程当中，实际上利润在增加。在这个经济失衡过程当中我们看到一个明显的迹象，企业总体的效益在增加。为什么在经济失衡的时候中国企业的效益增加，原因就在这个地方。 　　我们还可以看到，因为在整个经济活动当中除了企业个人以外还有一个重要的主体是政府，在中国经济失衡的过程当中看到一个最明显的变化就是，不仅仅是企业占整个储蓄比重的增加，而且政府增长的速度更快。为什么这个情况？大家都知道，政府除了企业税收的增长之外，还有一个很重要的财富的来源，就是卖地的收入在大幅度的飙升。所以你可以把个人、企业、政府三者结合起来看到，在整个住房改革完成之后，可以看到这样一个结构性的变化，居民的开支随着住房支出的增加，它的结构在发生巨大的变化，直接表现为住房支出迅速的增加。增加给谁了呢？一块是留到企业，一块是增加了政府的收入。就是说把三者结合起来可以看到，结构性的变化脉络非常清楚，政府和企业的比重在整个储蓄当中收入比重在迅速增加，而居民在迅速减少，因为企业和政府不是最终的消费者，他们在最终储蓄结构当中比重的增加就直接表现为中国经济的失衡。作为这样一个结果就会表现为净出口占整个GDP的比重在增加，因为这些东西可能有很多宏观经济变量，一般老百姓理解的可能不太清楚，非常复杂。 　　【主持人】：如果用一个简单的话来讲，这一轮比如每年10%的GDP的增长，实际是上政府和企业在挣钱，但是老百姓可能在这方面没有得到好处。我觉得这个问题还是先请我们谢总，您是企业的，还有李总，你们两个怎么看？ 谢苏明 　　【谢苏明】：也是第一次听到尹博士的观点，我刚才也在积极的消化这个观点，比较有特点，但我想从我们企业来理解的话，可能更多的感觉到这两年还是源于经济的发展，包括股市的上涨也好。 　　【主持人】：您现在是代表个人还是企业？ 　　【谢苏明】：代表个人。包括这两年股市的基础，包括楼市的基础，都是来自于整个中国经济的发展，可能说里面有失衡的部分，但我想从2000年来到现在的整个经济的发展，从我个人的观察来说，可能还是以经济增长作为一个主流，在增长过程中确实包括像有一些结构失衡的地方，但是我想刚才尹博士表达更多的是通过失衡来考虑，他是换一个角度，通过失衡的现象来考虑对于地产的影响，可能更多是这方面的考虑。 　　【主持人】：如果说这个前提成立的话，如果从企业角度、个人角度来看，这么一轮失衡当中实际上，因为我看到过其实很多人都表达过这个观点，比如说现在政府总储蓄当中占30%左右，这个肯定是里面最高的，尤其是结合房地产的企业，您是怎么理解的？ 　　【李文杰】：其实我看不了那么宏观，我觉得因为毕竟尹博士是搞经济类的，比较清楚，我想简单从我们的角度看一看，就是感受。感受有几个点，也可以说是从01年以后，特别是从02年以后，我觉得比较明显，02年有一个比较明显的标志就是，土地改革在02年，招拍挂是02年公布的，04年主要是一些重点城市，比如北京，因为当时有四个口子出来作为缓冲，04年是831最后截止。实际上我们反过来看一看，02年应该土地制度开始实施新的制度，02年以后新的制度以后一个新的现象土地价格一直在涨，可能从尹博士角度讲，攀升是有需求拉动。但是我们从市场上感受到的，因为地少了，原来是每个人都可以出让土地的，现在只能政府统筹统管，但是政府统筹统管的能力是有限的，所以能够上来的土地少了。 　　还有，我们在市场中碰到的情况，多年在实际负利率的情况下。负利率实际上就是钱存在银行里头，给人感觉确实一直在贬值，所以储蓄应该是在04年以后，特别是05年以后开始的增长率下降了，这是一个我们也从外界看到的消息，就是说更多的人愿意把这个钱。土地的价格由于02年以后的上涨，和很多个人愿意把钱拿出来买房，造成了购买力和供应之间的茶不是更靠近，实际说是更拉大的距离，因为购买力在不断上升，但土地由于02年的事情，导致了03、04以后的土地，特别是831以后的土地供应我觉得一直是比较偏紧的，这是从市场上感受到的另外一个点，说到从所谓的流动性过剩，我们看不到那么宏观了。 　　【主持人】：其实可以这样理解，过剩钱可能从外观上看不到增加没增加，但是因为这个钱可买的东西少了。 　　【李文杰】：是。而且大家都在说流动性过剩这个概念，这两年一个比较明显的信号，不单单是房地产行业，我觉得房地产行业也受到投资领域的影响。房地产领域我觉得从04年以后价格上涨，特别是去年下半年价格上涨的话，我觉得从市场层面来看有一个信号，投资者的比重在房地产购房领域大幅度增加，这是非常大的信号。比如北京04年以前我印象还是偏低的，基本上不到10%，现在应该是三七开，就是说虽然自住的还是比较大，但是已经达到了30%了。刚刚说到有些城市收到一些周边环境的影响超过70%是投资者，这个比重就非常高了。刚刚说到的深圳，我们研究的数据和刚刚媒体朋友说的超过70%，投资给人感觉就是说市场上哪来这么多钱，最早大家说是温州炒放团，这是一个信号，04年开始，05年，慢慢又出的山西炒房团，这个炒房团越来越多，这些钱都是从哪来的？为什么他们突然间会有这么多钱去炒，之前没有人去炒，我觉得投资者的比重是造成了，从不同行业拉动了资产价格的快速上涨，不单单是房地产，像现在我知道的玉石、股票、金、艺术品，就是所有资产价格都在上涨。 李文杰 　　我们比较看，房地产价格还算涨的少，跟股市比绝对是涨的少了，房地产市场有一个特点，变现比股票要慢、难一些，变现最快的应该是这个价格涨的最快的。这是我们从市场上感受到，由于资本的过多，投资的钱过多，进入到房地产，以自己住的购买者我觉得不会造成房地产价格涨的这么快。涨这么快就是因为，我没有统计数据，如果我们以北京为例，30%左右投资者拉动了房价当中获利空间的部分，因为很多人对房价获利，反正我就是住嘛，这个如果拉动我觉得这个效果可能是被放大了，就是在房地产价格方面。 　　【尹中立】：刚才李总也回顾了一下04年以来房地产上涨原因的直观感受，接着我刚刚的话稍微补充一下，就是说因为住房制度改革导致了个人住房开支迅速的增加、企业盈利的增加、政府储蓄的增加，这是中国经济失衡的一个原因，失衡之后会导致出口迅速的增加，进一步导致央行通过购买外汇储备而投放的货币的增加。就是说失衡的原因是房地产市场，失衡之后导致的是流动性过剩这个结果，流动性过剩再导致了房地产投资比重的迅速增加，包括房地产在内的股票市场、古玩市场等等一系列的资产价格的飙升，是这样一个逻辑。 　　【主持人】：您能再说清楚一点吗，这个鸡和蛋之间的关系？ 　　【尹中立】：这个公鸡加母鸡原因是住房制度改革，如果母鸡是住房制度改革，加上另外一个不可缺少的公鸡，公鸡是在此因素导致下住房价格的失控，所以公鸡加母鸡，中间还有一个环节就是经济失衡、流动性过剩，最终的结果是房价的上涨。 　　【李文杰】：您的意思就是说，还是刚刚说的，因为住房制度的改革，应该是流动性过剩的主要原因。 　　【尹中立】：对，主要原因之一。假设中国经济的结构在2000年前后，准确说在98年之后没有发生这一系列的变化的话，中国经济不会出现目前的现状，当然导致中国经济失衡的外部因素，像美国经济出现了一些变化，也是不可缺少的，就是说在内外结合的这样一个结果作用之下，就出现了中国经济这样一个处在矛盾丛生的状态。 　　【主持人】：尹博士的话题就比较远了，从98年到现在，他的视角放的比较宽。但是我们从一个更具像化的角度来讲，实际上资产价格的泡沫来讲，或者说资产价格的暴涨，实际上07年才突发出来的。比如说去年的时候，实际上股市今年年初的时候已经到了2千多点以上，到现在其实股市是翻了一番，从点数来讲曾经到过6100点，但是从房价来讲，他们都感觉从05年、06年、07年讲，今年的房价是涨的最快的。很奇怪的一件事，因为我们在5月份做论坛的时候，嘉宾说了，大家都在想股市当时是经历过一番波折，说是不是房子的价格会高起来，结果最后的情况是股市是房市都齐头并进。 　　【尹中立】：刚刚李总说的深圳，深圳今年上半年上涨速度最快，深圳从突击数据来看是10%几、20%几，我觉得更准确的应该是50不以上。李总刚刚说了70%是投资的，为什么会出现这种情况，钱从哪里来？结合着股市可以想一下，哪个城市投资者在整个人群当中的比重最大，毫无疑问是深圳。就是说在整个股市牛市当中，充分的享受了这种牛市带来财富效应的城市，享受程度最大的就是深圳，所以深圳房价出现这种暴涨的局面是不会意外的。 　　其次之，再看看比深圳涨幅稍微小一点的，北京、上海，是投资者比较密集的一些城市。而那些受股市影响不大的或者没有投资者的三级城市、边远地方，其实房地产市场在这一轮当中表现就比较平淡。 　　【主持人】：刚刚我们还涉及到一个比较重要的话题，咱们现在说流动性过剩可能太专业了，其实就是说钱太多了，这个情况之下对于房地产的影响是什么样，我们也想听一听专业的机构，高通智库张总这边有什么样您自己的观点，因为我知道您在过去一年当中一直在监控房地产企业当中钱变化的情况。 张宏 　　【张宏】：我觉得当前来讲，其实我们最近一直在关注一个话题，就是2008地产开局的问题，刚才提到我们流动性过剩，流动性过剩来讲，我觉得当前可能在中央经济工作会一直后，更值得关注一点就是，双防里边的防通胀是第一位的，这可能在明年的货币政策会很突出。双防防通胀本身很简单，就是货币问题。货币来讲，可能我们经济学界和经济学家已经分析的很透彻，货币流动性过剩根源来讲有几点： 　　第一，汇率下外汇储备的2万亿。 　　第二，储蓄结构，以及储蓄的活期话，就是说在投资上是更活跃的。 　　市场反映有两点，一个是负利息，还有一个是资产价格上涨的趋势，推动来讲使流动性过剩在房地产投资需求过大，在过去一年有比较明显的体现。 　　这个体现已经有一个非常明显的总结，当前房地产市场出现的问题来讲，更大部分不是行业本身的问题，是宏观经济的症结落实到房地产市场上一个集中的体现。这个体现来讲，比如今年我们会看到，去年我们年初的时候也是焦点论坛，我们参加的时候当时是从紧的货币政策，今年我们看是更紧，因为有三控，控地、控币、控价，现在在房地产领域，大家有越来越清楚的一个趋势是，通过控币来达到控价。前两天谢国忠的一个观点是值得看的，他的观点是“压房价、控通胀”，结合我们刚才说的控币、控地、控价，是政策执行在短期内一个非常准确的描述。 　　回到我们刚才的问题，房地产的问题本身是宏观经济的问题落实到房地产，但是现在通过控房地产达到对宏观经济的调节，这本身我觉得在经济学界或者我们业界来看存在很大问题的。比如我们从市场调控的角度，过去两年时间里我们看到了非常密集的行政干预，但行政干预的同时我们可以发现经济运行最根本的问题是流动性过剩、是货币问题，就是说我们在调房地产的时候，我们希望土地、建筑都是慢变量，我们希望通过慢变量达到对经济的调控效果，我觉得这是有问题的。 　　今年来讲，我们刚刚提到2008年地产开局的问题，这还是有比较明显的变化，就是在控币方面。因为今年参加焦点的论坛，我们预期明年房产企业的证券市场可能达到1千亿，但是今年年底我们总结了一下融资数据，是在11月份的时候已经超过这个数字了。 　　【主持人】：应该是有2千亿了。 　　【张宏】：我们的数据是1900亿，就是显著的超过了，这也是流动性过剩一个体现。而今年的开局来讲，我觉得在信贷政策，限外，房地产证券市场融资，这个会影响到2008年地产开局，应该说每个企业或者市场还是有一个影响的，可能这个影响在前一段时间深圳、广州市场的价格表现上有一些体现。再有，我们有一些标杆企业，有些回笼资金的行为，可能对行业预期有一些影响。 　　【主持人】：您是说万科吗？ 　　【张宏】：如果去看从房地产领域控币的角度来讲，形成准确的判断应该是在6月份，到现在12月份来讲其实已经半年的时间，当时我们去看企业的预期行为的转变来讲，包括我们土地市场的招投标行为的转变，实际也就是发生在20天左右的时间，我们的地价、地王明显减少了，我们招标的过程中参与者减少了，这个还是有影响。从当前的角度讲，流动性过剩来讲，资产价格上涨来讲，包括负利息，在房价里面是有体现的，但是现在房地产领域信贷的紧缩可能对市场的影响是非常显著的。 　　【主持人】：刚才张宏提了一个开局的问题，我们现在举办的时间，刚刚我们嘉宾已经跟广大网友道节日快乐了，过两天就是08年了，说明年就是几天时间。提到我们最近几个比较有意思的事情，第一，深圳和广州，王石说珠三角出现拐点是秃子头上的虱子，不用争论的事情。这是一个方面，无论从观念上、实际的层面，刚刚几位嘉宾讲到的，尤其是尹博士、李总讲的，关于08年地产开局的问题，其实大家更想问的是现在当下的宏观经济政策包括对房地产具体的政策，本身对于这个行业明年的走势怎么样。我们先请两位企业讲一下自己的观点，然后请尹博士讲一下，您从更宏观的层面来说。 　　【谢苏明】：我参加过几次马磊主持的论坛，最后一定会把房价引出来，其实思考这个问题的时候有一个很有意思的现象，今天坐在这边讨论地产的问题、讨论房价的问题的时候，把目标都指向了流动性过剩，但我记得去年底坐在这边的时候，可能更多的都指向了地产的黑心开发商，地产公司怎么没有道德。今年可以说是为地产公司平凡了，事实上地产公司在这个过程中只是经济大潮的一叶扁舟，他也是水波主流。预测08年的开局走势，我想简单回顾一下05、06、07年价格我的个人理解，刚刚尹博士、包括李总谈到从货币政策层面探讨对价格的影响，我想其实是两个方面的因素，一方面是需求，一方面是供给。流动性过剩提出来应该是去年底、今年初在经济界谈的比较多，通过07年一年的发酵成为大众娱乐的。 　　【尹中立】：流动性过剩这个词是07年的政府工作报告第一次提出来。 　　【谢苏明】：房价的上涨决不是说从07年开始的，有一个经济学者做过一个回归的分析，应该是04年4月份调控之后，尤其是北京市步入一个比较高速的增长期，我想里面应该是有两方面的因素，因为刚才也提到了，说宏观经济调控把地产作为一个重要调控的目标，所以我想这个政策更多的也是从宏观经济领域来看地产，因为包括去年、前年，很多地产公司都很叫委屈，觉得一调控就调控地产行业，事实上我想国家不是针对地产的企业来调控的，因为地产还有特殊性，作为特殊产品，是一个市场的问题，也是一个金融的问题，也是一个民生社会的话题，前年的调控可能更多的是从宏观经济这个角度，因为04年是煤电油运全面紧张，国家希望通过减少总供给量和总需求量，达到一个相对的平衡。地产又是一个龙头的行业，通过调控地产，通过减少固定资产投资，更容易达到总量平衡的目的。但是应该说供给是比较容易调节的，为什么？因为紧缩银根、地根，原来04年831之前协议出让土地，应该说在土地供应市场上事实上自由竞争的一种情况，到04年831之后，应该说土地的地根应该完全在政府独一家的手里，所以紧缩地根是比较容易的，紧缩银根通过银行也是比较容易的。同时国家也在紧缩需求，通过171号文件限外令，通过对二手房交易环节的征税，来减少交易。 　　应该看到，供给事实上是得到了一个有效的控制，但是从需求层面，尽管是挡住了一部分外资，也挡住了一部分投机性的需求，但是应该说由于中国经济每年10%以上两位数的增长，由于城市化的快速进程，居民对住房的需求是非常强劲、也是非常刚性的。这两年房价增长过程中，有土地市场和住房市场供给和需求失衡的层面，这个也是政府政策上作出了一个及时的调试。今年2月5日，曾培炎总理在住房工作会议上第一次提出来增加供给，应该说今年土地市场的供给量增加的是比较大，尤其是提出了多层次的住房保障体系，从廉租房到经济适用房、到双限房、到商品房，使不同收入的居民各安其所，也稳定了居民收入的预期。这方面我想供给方面作出了调整，增加了供给。 　　从需求这一方面，事实上最有意思的我感觉，有时候细节决定成败，从我作为实际的一个地产工作者的观察来看，事实上对北京市的需求影响最大的是12月11日，央行重申了对第二套房从严的解释，这个事实给地产的需求吹来一阵风。原来国六条、国八条，包括今年刚刚出台的第二套房提高收付款比例，事实上对政策影响都不是特别大。因为回顾一下刚出台第二套住房40%以上首付的时候，事实上更多的银行还是以个人卫单位。 　　【尹中立】：银行并没有执行这种政策的动力。 　　【谢苏明】：对。恰好这个政策对北京市的投资性的需求打击是非常大的，我理解是，事实上因为北方地区相对来说市场经济的嗅觉要比南方地区落后一些，深圳可能已经炒楼炒过一拨了，今年北京市的居民才开始探讨我是投资股市还是投资楼市，优势股市的波动正准备把闲钱拿出来尝试性的投资楼市的时候，12月11日对第二套住房更严格的限定就出来了，对北京市场上的投资需求是影响很大的，我想分析了这种供给和需求的一个情况之后，再接着下面去预测08年的一个楼市可能我感觉，一方面是供给增加了，另一方面是投资性的需求受到抑制，我想08年的市场更趋于平稳。 　　很多人可能更盼望说，是不是房价会降低，同样也是基于刚才的判断，因为我想北京，因为地产是一个区域性的市场，原来说王石提出来房地产拐点论，没有价标注，立刻解释了一下，仅仅指的是广深地区，华南地区有拐点论。 　　【主持人】：就是说现在来讲，您的预测肯定是明年北京房价属于平稳的。 　　【谢苏明】：平稳的增长趋势，因为总的供给需求还是趋于一个平稳。 　　【主持人】：因为刚才谢总的意思是说，从他们实际开发企业的角度来分析，现在二套房肯定会压缩我们的投资性需求，但是银行肯定不会完全按照央行的政策来做。 　　【谢苏明】：12月11日之前因为也没有严格限定，所以操作层面上银行是有东丽区放贷的，12月11日之后银行明显的收紧，所以对北京市刚刚起步的投资需求事实上是有抑制，因为北京市的投资需求刚刚起步，所以房价并没有因为投资性的需求进入一个泡沫的状况，所以我想这个政策出来之后对房价增长是一个有效的抑制，而不是说像深圳那样，由于炒房成为普遍的现象，涨的太快反而会下来跌百分之三四十，北京是一个刚刚想抬头但是立刻被抑制住，所以我说会是一个更加健康、更加平稳的增长事态。 　　【李文杰】：我觉得银行本来就是嫌贫爱富，你不让银行给有钱人贷款，你让他给低收入人贷款，我觉得违背银行本身的，就是让他去做次级贷，所以现在央行的调控和本身实施是相违背的，所以这个政策的实施情况肯定是有折扣的，但是这个折扣多少我觉得这个就是影响市场主要的判断。 　　另外一个，说到2008，我们现在也要关注另外一个指数的变化，就是所谓CPI，我觉得跟刚刚所说的流动性过剩都是有关系的。我觉得物价上涨，包括房价上涨的惯性一旦起来，没有那么快就会立刻刹住，如果刹住这个跟政府调控的政策也是相违背的，就是所谓硬着陆，硬着陆肯定会诉讼增加，甚至有不可预见的影响。所以我觉得一旦物价上涨起来，调整是需要一个周期的。这个周期不应该是在2008年，但是因为现在从长周期来看，我不觉得现在经济层面有什么样的利空的消息导致经济层面受影响，但是短期之内由于现在物价上涨过快，在短期之内未来两年左右的时间，进入一个调整期我认为这也是可能的。 　　为什么说物价上涨我觉得需要一个周期呢？我觉得现在这一轮的价格上涨，包括房地产价格的上涨，一个是因为流动性过剩，另外一个，08年我们面临一个新的市场环境，现在一个是物价上涨的情况不会在短期之内得到改善。物价上涨的情况是和全球的气侯有关系，农产品有关系。现在这一轮都是跟农产品有关系的，食品类的，包括食品类以外的。 　　【主持人】：中国现在的住房价格是不计入CPI的吧？ 　　【李文杰】：计入的，但是比例是国际惯例的三分之一，所以实际上现在的CPI是被低估了的。因为按照国际惯例来讲，我们现在只计入房屋建造的成本和房屋的租金，并没有计入价格部分，而且我们整个房屋价格在整个CPI的比重我记得好像占7%还是10%，但是国际惯例应该占到百分之二三十的，反正国际惯例应该是中国的三倍。如果按照国际惯例计算，可能我们现在的CPI计算应该超过8%甚至9%以上的，现在是6嘛，所以这个是被低估的。 　　我觉得由于价格指数长期居高不下，或者说很难在近期之内，因为生产需要一个周期，这个周期调整了之后，这个价格才会发生变化。劳动力本身的价格跟这个也是有关系的，因为到2008年我们面临一个最重要的，劳动力价格的变化，劳动力价格的变化带来需求的高涨，就是购买力的增加，就是因为劳动力价格的上涨，我觉得带来的更多的是购买力，对北京我觉得到眼前，一个是城市化率的不断提高，被动需求的不断放大，还有我们刚刚看到70%自住人群中，就算把30%的撇掉，投资人群全部不要，受调控影响，剩下70%的购买力也不一定能够完全满足，是从去年到今年供需平衡来讲这个也是一样的，还是在70%交易量的比例。什么意思呢？就是2004年我们预收新房的大概2500多万，今年可能30%不止。 　　就是从几个大概的方向来看，我想从短期之内房屋的价格在内的整个物价，不会从根本发生变化，这是不现实的。如果政府不进行调控，就是收紧我们的信贷，如果透过这种手段，我觉得虽然暴涨的可能性还是存在的，但是由于它的需求的调整，我觉得它会稳定在一个相对稳定发展的阶段。 　　【主持人】：结论跟谢总是一样的。 　　【李文杰】：一样的，一个是从政府本身的调控，不是硬着陆的思路，第二，从价格本身的调整需要一个周期，我们目前还没有到一个所谓的要集中去泡沫破裂，或者说由于投资者占整个市场中的比重过高，而带来的投资者的退场，带来整个价格的变化，我觉得现在还不会。所以这个我觉得是从08年的几个方向来看，我个人觉得在08年房价还会稳定的上涨，当然如果简单地来说，肯定没有07年的繁荣了，繁荣不在，但是拐点不会出现。繁荣不在什么意思？就是07年涨的太快了，供需两旺，超过99%的销售率不会繁荣，07年是历年来销售比例最高的，实际上供应和销售的比例已经超过99%。可能回归到05年、06年80%握有的销售率、70%左右的销售率，但是价格并不会因此而拖低，没有影响价格变化拖低的因素。我个人觉得尤其像北京长期以来，有人说奥运会以后，我觉得这也不靠谱。前两天哪儿说的到2010年北京人口到2500万，我记得说增加400万人口，说这是一个规划，当然可能包括周边新城的建设，可是有一个总的规模来讲，随着城镇化对住房，特别是整个城区价格上来讲，我觉得这种普涨的情况肯定是一个要面对的现实的情况。 　　【谢苏明】：股市高位震荡，个股发展。 　　【主持人】：套用股市的比例应该属于高位运行，但是究竟会跌还是涨，现在看不出明显的拐点或者转折点的情况出现，这是前面两位嘉宾的观点。或者这么总结，如果说把房地产看成一个经济运行的晴雨表，现在目前还看不出中国宏观经济出现拐点的现象，这是两位企业的嘉宾他们的观点。尹博士，您对这个是怎么看的？ 　　【尹中立】：如果说房地产市场是宏观经济的晴雨表的话，这个结论毫无疑问是对的，就是从经济学研究的统计分析来看，也是完全对的。从这个角度来看，中国这一轮房地产市场拐点应该是没出现，从这一角度看这个拐点是什么意思呢？是一个长期的拐点，就是当宏观经济处在上升期没有结束的时候这个拐点也没有结束，从长周期的考虑，这个长周期实际上是超过三年的区间了，但是对于老百姓来说、对于投资者来说关注的是短期的波动，关注六个月之内或者一年之内，这样一个区间的市场波动，他是最关注的，就是三年以后的市场估计考虑的人并不多。 　　作为学者预测房价涨跌，我觉得这个结论并不重要，重要的是分析的依据是什么。我个人认为，影响08年以及之后短期或者中期房地产价格波动的因素，最重要的因素是股票市场，如果股票市场08年还像07年一样，我认为不管出任何政策房价都是涨的。如果08年的股价还涨一倍的话，08年的房价肯定是涨的。反过来说，如果说08年的股价出现了崩盘，或者从现在的5千点跌到3千点，房价，尤其是中心城市，像深圳、北京、上海，在其他政策不变的情况下想涨也难。就是说从其他国家的股市和楼市波动的规律来看，股市有一个提前反应，当股市出现了拐点之后，半年到一年时间房地产市场一定出现拐点，所以大家可以密切关注股市的波动情况，为自己的投资决策提供一些参考和帮助，这是股价。 　　第二个价格是物价。物价对房地产市场和股票市场来说，实际上是至关重要的。我个人认为，在通货膨胀的初期，就是说在物价涨幅还没有超过决策当局心里的承受范围的时候，这个时候整个宏观经济表现是异常的活跃，因为企业开始尝到了产品小幅涨价的甜头，库存下降，企业的开工率上升，整个市场一片繁荣。但是一旦物价指数超出了监管当局的心理承受范围，一定不后容忍这种事情再继续下去。 　　【主持人】：是说会有更严厉的政策是吗？ 　　【尹中立】：对，所以不能简单说通货膨胀对楼市、股市的作用是什么？初期对股市和楼市都有一个非常好的促进作用，就会使得老百姓把多余的钱都投资出来，为什么呢？因为CPI节节攀升，但是储蓄率没有跟上，这个时候就会倾向投资。07年以来就是处于这样一个阶段，通货膨胀的初期阶段。但是在通货膨胀到了一定的临界点之后，它的涨幅突破了管理层或者监管当局所承受的心理范围，他就会出台一系列强烈的措施回收流动性，控制物价，就是说控制通货膨胀落导致的紧缩性的政策，才是投资的杀手，是楼市和股市的杀手。 　　我觉得其实经济工作会议透露出这种迹象，但是是否会更严厉的紧缩的政策出台，我觉得要关注物价指数，比如每年1月份物价指数是否会超出预期，比如大部分人认为整个无数指数会出现拐点，假如12月份的物价指数会超过6.9%，超过11月份，这就是不祥之兆。对投资者来说，不管投资哪个市场，这个时候应该说撤出是一个最好的选择，这是短期分析的依据。 　　从长期来看，要解决当前中国经济失衡问题，必须改变目前的住房制度或者叫住房政策，必须要让老百姓，就是说普通的居民他的消费支出和工资的增长，重新的回到一个合理的物质上来，要不增加工资，要不减少住房的支出，这样才能会使整个中国经济失衡的状况得到扭转。措施有几条，第一，政府应该把更多的土地资源配置到不赚钱的这种政策性住房的领域里面来，比如说限价房、廉租房、经济适用房，一定要把这个住房制度的调整放在整个中国经济协调发展、可持续发展这个高度去认识这个问题，否则小打小闹是没有用的，不解决这个问题，不解决住房消费失衡的问题，就很难解决中国经济失衡的问题。 　　第二种办法就是，大幅度增加工资，使得企业对员工的支出增加。 　　【主持人】：这个比较困难。 　　【尹中立】：这个也不是核心问题。刚刚李总提出一个问题，08年之后中国人口的结构性变化会带来这样一个拐点，这样的拐点从经济学角度来看可能是刘易斯拐点会出现。刘易斯拐点出现之后，农村可转移的多余的劳动力已经耗竭了，这个时候企业要增加产出就必须给工人增加更多的工资，就是说中国新一轮工资的增加压力可能会出现，这个不是不可能的，一个从政府，一个从企业。 　　这两个途径，我估计政府增加支出的途径，可能更容易被接受，或者是一个可选择的方案。只有解决这个中国经济失衡的问题才能从根本上解决，反之如果不解决住房消费失衡的问题的话，我们尽管通过汇率大幅度升值的方法，暂时可能会流转中国经济失衡的状况，比如说对外的出后大幅度减少，顺差为零，或者是出现逆差，这都是有可能的，但是很快立刻就会出现新的失衡。就是说从根本上居民的消费没有启动起来，原来是住房的消费超前了，这样一个状况如果不能够得到扭转的话，中国经济失衡即使在短期内通过外汇调整可以得到平衡，但是长期内是很难得到平衡的。所以住房制度的调整，涉及到中国经济可持续健康发展的大计，不可等闲视之。 　　【李文杰】：我觉得现在CPI就是严重低估了。 　　【主持人】：刚刚尹博士讲到了几点，第一，下一步出什么政策可能对宏观经济的影响，而政策出台的一个理解就是说，现在公布的统计局那天开新闻发布会给大家公布的数字，到底是6.9还是6以下，我觉得就在统计局那儿了，或者在我们下一轮的经济指标出来。我们知道前两天又加了一次息，等于今年6次加息，十次提高存款准备金率，至少从中央政府和央行角度讲，是有良好的意图主动的来调节现在流动性过剩目前的局面。涉及到一个问题，我们还是回到房地产的情况，其实讲到我们今天的主题的时候，流动性过剩实际上很多的和股票，刚刚尹博士说了，就是说在明年的时候对于普通投资者来讲，如果说CPI出来之后它的数据已经超过了管理层可以忍受的范围，很可能有很多很严厉的政策出来。像一些专家也说过，我们政府的政策储备是非常充分的，很可能出台各种各样的政策，你想像不到的，过去几年当中我们房地产已经体会的很深了，我们现在的问题就是说，从银行的角度来讲，因为我们知道这些年有一个结论可能大家都是公认的，房地产的繁荣很大程度是依赖银行，今年可能说，现在二级市场的繁荣，包括有些企业也是通过各种方式，在香港也好、在A股也好也是上市，或者借壳成功，目前政策的背景之下，房地产企业本身对银行的依赖程度到底有多大，也是展望08的一个问题，可能我们很多企业更关心这个问题，从房地产企业的角度。与此相关的一个问题是，每年在紧缩性货币政策背景之下，有多少企业可能会被淘汰？这个问题我们想先请张总给我们做一个回答，因为您每个月确实会对这些进行非常严格的监控，包括每个企业又融了多少钱之类的。 　　【张宏】：从CPI，央行现在2008年的预期是4.6，上半年涨幅更多一点，这个预期我觉得从预期角度来讲任何人都是理性的、良性的预期，不会说我恶性的预期。所以CPI的合理值是多少？是4，这个是政策值，能承受的值，4.6还是偏高的预期。抑制来讲是偏长线的过程，不是短线能完成的。前几天，包括地产金融年会上我听到一些判断，我觉得是非常值得关注的，现在房屋租售价格比应该是在3到4。 　　【李文杰】：投资回报是4到6，反着去除。 　　【张宏】：如果是4到6，跑赢通胀减完通胀现在是6.9，是负收入。所以说在负收入下，这个我们跟开发商去探讨，负收入下投资者为什么会投呢？只有一个原因，就是房子的价格上涨回报。 　　【李文杰】：价格和价值悖离的情况。 　　【张宏】：所以说唯一能够支持它的，我们每年看到房价15%、20%甚至30%的上涨幅度，但是我们现在预期明年在信贷政策调整下，在房地产行业资金收紧下，是否能够持续一个合理的投资收入值，加上我的交易成本、我的税费，最起码是要有一个10%的收入才能唯一的。所以现在跟很多城市，深圳现在提出拐点，其实深圳的拐点在业内如果从专业投资的角度讲，在很长时间就可以预期的。我们当时跟深圳的房地产开发商开玩笑，他自己的房子，我说你们早应该跑，他说我等一等再跑，这个是很容易看到的一个情况。 　　所以说从明年的角度讲，我觉得一线房企业，唯一一个特例是北京，北京的房价表现可能会好一点，但是上海冲高的劲，和广州、深圳是要调整的。泡沫话成份较高的城市，明年调整的可能性还是偏大一点。北京看好的原因很简单，第一，北京房价虚高的成份并不像一线城市那么突出，第二，后奥运效应，70%的民意来讲后奥运之后可能房价是下跌的，这是绝大部分人的预期。还有，北京的供应量确实是偏紧的，比如从9月份当时建委的政策，20%的现房后延。 　　【主持人】：他是说20%的必须现房才能卖。 　　【张宏】：这个政策从合理的角度大家是没有办法去解释通这个政策的，这个政策在12月份取消了，给我们很强烈的预期，就是我们在08年的房地产可供应量上还是面临很大的问题，因为奥运的角度讲，后奥运因素现在对北京市是需求增加的因素，我觉得这是一个很现实值得注意的市场问题。 　　从行业角度来讲，行业明年开发总量的缩减是肯定的，缩减之后，因为我们前段时间大家都关注一个点，关注什么点呢？一季度早房贷的效应，这是每个企业从销售贷款、开发贷款都关注的，但是最新的按季调控的统筹来讲，银行每年房贷总额按季调控使我们年初突击资金是面临一定问题的。 　　第二，房企跟银行按揭成本的溢价能力上其实是发生变化的，因为现在的资金链是偏紧的。从企业股市的层面，现在A股再融资的后延，以及香港红筹结构融资进入内地来讲，受境外政策审批的后延，这个对企业操作层面来讲资金的影响是比较大的。再有，限外，可能看到原来外资基金的投资也是有一定变化的。 　　所以从整个资金面偏紧的事实，造成心理的变化和预期是很明显的。我们看到深圳的四块地全部住宅用地没人竞价的，广州土地是以前交易量的一半，刚刚提到杭州土地交易量是一半。所以大家现在在预期层面，对明年资金影响的层面，从心理来进开发商角度是有很明显的安排，这个安排我们需要观察的，从信贷角度收缩到什么程度，这个影响是比较明显的。所以说我觉得这个还是有待观察的，因为从控币影响控价来讲，控币本身是快变化，所以现在房地产走势取决于宏观经济。 　　【尹中立】：前几天在青岛的时候我做了一个演讲，我提到了刚才张总提到的一个问题，关于企业融资的问题。应该说07年房地产企业通过上市融资，应该说是一个很大的亮点，但是这个口子实际上已经开始被关上了，也毫不讳言，这是我提供的建议，已经不幸被采纳了。现在又有一些银行和信托联手做一个市场，在打擦边球，这个渠道暂时是敞开的，现在利率有的提高了30%，有的提高了40%以上，我认为这是一个风险很大的事情。 　　【主持人】：您说30%到40%是指什么？ 　　【尹中立】：一年期的信托的收益率。 　　【主持人】：等于过桥了？ 　　【尹中立】：对，过桥。对信托公司来说他不承担风险，中间是收手续费的，但是我觉得对投资者来说，对于把资金放出方来说，要承担很高的风险，对于资金拆入方来说，就是借钱的人来说，可能也要三思而行。如此高的资金成本，我们在93年、94年曾经出现过，但是很快很多人死的很惨，我觉得大家应该未雨绸缪，不要把已经发生的事情当作未来还要发生的事情对待，已经发生的05年、06年所有的调控，大家都是安然无事，而且搞的房价越来越涨，不要把这样的老皇历预测未来的事情，认为宏观调控之后很快就过去，或者说房价会涨的更凶。我认为做企业不取决于你这段时间赚了多少钱，取决于你能不能永远赚钱，笑到最后才是笑的最美的。看像李嘉诚在香港市场经历过潮起潮落的人就做的非常聪明，在别人最看好的时候他肯定是在抛出的，比如最近一段时间他在H股市场猛抛中国的股票，而且通过各种途径在向市场提升风险，我觉得这是成熟的企业家、成熟的投资者的一个表现。但是我们现在因为市场整个周期经历过上一轮周期的人，尤其是企业家，并不多，很多人是这一轮增长周期成长起来的，往往用牛市的思维对待一切，这会给自己带来很大的风险。 　　【主持人】：您有没有一个统计说，现在的房地产企业依靠二级市场的比例和依靠银行的比例？ 　　【尹中立】：我今年9月份的时候做了一个统计，在内地的股票市场已经出台的房地产企业的再融资计划一共超过了1千个亿，但是大部分没有实施，只有万科、金帝少数的实施了，融资的总额大概没有到500个亿，大概400个亿左右，但是香港企业的融资数量就比较大了。总而言之，政府想达到紧缩的目的，所有的漏洞之所以存在漏洞都是暂时的，不能认为这个漏洞永远都会存在，都是暂时的。所以对于房地产企业来说，对流动性过剩的风险要高度关注。中国的宏观经济和中国的房地产市场一样，至少未来十年总体趋势是向上的，但是作为一个企业家应该说在向上的过程当中，一个短暂的回调，你在回调当中不要被当成牺牲品，事实证明每一轮回调都要牺牲一大批人，所以风险当先，我觉得是对于企业应该考虑的问题。 　　【主持人】：总结一下我们今天嘉宾的发言，其实现在在目前一个政府这么多年的调控，其实归结到最后，这个流动性过剩都必然和咱们政府的一些宏观经济政策也好，具体出台的中期的、短期的、长期的政策都是有密切的关系。但是我们会发现，在目前的状况之下，如果说把某些目标作为调控的目标，这些政策之间的相互是冲突的。比如按照刚刚尹博士的说法，政府目前的调控是紧缩性政策，不仅仅表现在银行，银行六次加息、十次提高准备金率，流动性过剩的口子肯定被卡住。第二步，在股票市场上、在二级市场上融资，刚刚高通智库的长总所说到的今年接近2千个亿的融资计划，但实际上在尹博士这儿得到的证实是只有500多个亿或者说在A股市场上得到实施，当然除去香港市场的融资计划。 　　【张宏】：我们十月份监控的结果是1900亿，内地加香港。 　　【主持人】：已经得到执行的？ 　　【张宏】：已经执行的。 　　【主持人】：就是将近2千个亿的融资规模，和目前中国整体开发的量、需要钱的量比较起来的话，您有这方面的一些数据吗？ 　　【张宏】：这个是这样的，证券市场的1900亿来讲，2007年初我们预测今年证券融资很有可能突破1千亿的，这1千亿对房地产是什么概念？从证券市场是前所未有的，但是我们在今年的11月份就看到已经融资了1900亿，但是这个钱和银行不一样，比如我们开发贷款可能是1600亿或2万亿，但是这个从证券市场融的钱，我能够在行业的资金链处于上游，我可以继续在下游撬动很多的银行资金，所以从证券市场提供给银行的资金放大效应是十分明显的，但是从明年的形势来讲似乎不是很乐观，因为现在已经获得审批的像金帝，包括复地回归A股，从这个角度来讲，明年行业资金就是从银行层面肯定从大数上是减的，证券市场来讲，我们A股暂停，但是借壳放行，就是说我这种暂停是指向囤地、低价泡沫的，实体经济和证券市场泡沫互动的，以后还会开放直接融资的，但是这个监管影响持续多长时间对行业的资金影响是很大的。 　　再有，从红筹来讲，现在红筹结构房地产公司新增的审批是受到限制的，以融资来讲，我的资金进入和再融资是受到限制的。因为香港的行业资金一直是扮演行业资金集散地的角度。再有，基金受点影响。所以明年行业内资金的形势，也许跟去年07年初我们所看到的情况比，可能差别是很明显的。 　　【主持人】：还是继续刚才我们的总结，第一，紧缩性的政策之下我们明年房企可能融到的钱不会像今年那样乐观。第二，在银行拿的钱也不如过去那么乐观。第三，在这么一个前提之下，房价不会像目前珠三角出现的拐点情况。这是今天几位嘉宾达到的一个共识，这点尹博士可能没有给出自己的结论，但是尹博士说，大家要密切关注股市和房市之间的互动，包括我们每个月公布的CPI的变化情况，这对投资者应该说是很重要的传达的信息。 　　应该说从这个角度来讲，还要加上我们所说到的后奥运经济对整个市场的影响，我想通过这么几个关键词应该能大概勾勒出目前市场环境中钱这个方面、流动性这方面，包括资本这方面、银行，包括二级市场、股市，这方面对我们整个房地产的影响。 　　应该说我们今天得出的结论不是特别明显，但是希望我们得出结论的过程，能够对广大网友也好，和我们业内的朋友，包括我们企业，能够有一些启迪。 　　感谢各位嘉宾，也再次感谢各位网友，祝大家今天节日快乐，今天论坛到此结束，谢谢！

简要内容：21世纪经济报道4月3日报道 两个多月过去了，曾在地产界掀起大风浪的土地增值税清理工作并没有实质性进展。此前的1月16日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，决定从2月1日起开始清算土地增值税，据本报记者多方了解，自《通知》下发以来，不少地方的开发商通过各种途径来游说地方政府。这也是土地增值税清理工作进展缓慢的重要原因之一。上海也是如此。《通知》下发后，不少开发商曾通过各种渠道联名上书市政府有关部门，4月1日晚，上海本地的一位开发商向本报透露，上海的一个房地产业理事会，在《通知》出来后曾召开一个大型内部座谈会。会后，该理事会曾向上海市政府集体上书，直言这项政策对当地开发商可能带来的严重后果，这个理事会不仅聚集了众多大型开发商，如上海城开(集团)有限公司总经理倪建达、中华企业股份有限公司董事长朱胜杰、上海地产集团副总裁沈正超、曾担任上海市房地局的上实集团总裁蔡育天等等；同时还吸纳了不少地方官员，如上海市房地局的两位副局长庞元、林应清，上海市建委副主任孙建平，闵行区房地局局长沈金荣等等，正由于这个“阵容豪华”的理事会也参与了游说工作，所以，一位开发商非常自信地告诉本报记者，“非常有把握争取到对我们有利的政策”，开发商与地方政府的激烈角力，让土地增值税清理工作前景未明。4月2日上午，上海市财税局一位负责人就表示，清理细则什么时候出，“现在还不好说”，地产收益：地方政府、开发商共享，根据一位上海开发商提供的上述理事会提交给市政府的建议书的说法，1993年及以前的大部分房地产开发土地是通过划拨的形式拿到的，土地增值收益相当大。这种情况下，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)规定的土地增值税税率高达30%—60%是合理的。 但1995年以来，上海开始全面实行商业六类项目土地的有偿出让，尤其是本世纪初开始，大部分商业六类项目的土地出让实行了招拍挂，这样的话，按照开发商们的说法，《暂行条例》所设置的税率就明显偏高了，上述建议书还进行了详细的分析，按现行规定，大部分开发项目所缴的税费和土地出让金已超过销售价格的30%以上。以2006 年的实际情况来看，当年，上海商品住宅平均价格约7039元/平方米，如按7000元/平方米计，其中，楼面地价约1500～2000元/平方米；前期工程费、建安费用和销售费用、管理费用、财务费用等约2500元/平方米；配套费及其它规定费用约500元/平方米；税前利润是2000～2500元/平方米。那么，交给政府的部分是：土地出让金(扣除动拆迁补偿费)，450～600元/平方米 (1500～2000×30%)；配套费及其他规定费用，500元/平方米；营业税及附加，392元/平方米(7000×5.6%)；土地增值税 480～630元/平方米[(2000～2500-392)×30%]；企业所得税，372～488元/平方米[(2000～2500-392- 480～630)×33%。综上可以看出，企业合计交给政府2195～2610元/平方米。再加上消费者上缴的契税105元/平方米(7000×1.5%)，那么，开发商和消费者共向政府上缴2300～2715元/平方米，占房价的32.8%～38.8%。由此可以看出，近年来，房地产开发带来的收益实际上已被地方政府和开发商共同分享，严格清算，大部分开发商将倒闭？上海市当地一位资深房地产专家的估算，按照《暂行条例》中的相关条款，最近三四年，上海的土地增值税每年至少能征收400亿左右。但根据建议书，由于税务机关一直没有进行过清算，大多房地产开发企业没有将应该缴纳的土地增值税纳入“应付账款”科目，这导致十余年来，开发商的下列经营行为都未扣除应缴土地增值税：上缴所得税计算税额；上缴投资者(国有资产管理部门、股东等)的利润(或分红)；转让房地产，都按市值转让；通过股权转让(包括企业改制)或企业兼并中含有房地产的，都按市值转让或作价。实际上，《暂行条例》自1994年颁发至2002年，全国几乎都没有征收(1994年～1998年全国仅征收约8.2亿元，2001年部分地区恢复预征，也仅征收约10.3亿元）。2003年～2006年，上海也仅对部分项目实行了预征(据估算，可能仅对150多个项目实行预征），土地增值税预征是在房地产开发商取得土地使用权后不久进行的，但房地产开发商取得土地使用权并不是马上进行开发，而是等待土地增值后再进行开发，以增加利润。预征土地增值税没有办法征收到房地产开发商取得的暴利，这是税收制度上的缺陷，所以，普遍的看法是，在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算，就可以弥补预征土地增值税的缺陷，能够征收房地产开发商从土地增值中取得的暴利，这样也许会抑制房价的过快上涨，更让开发商们紧张的是，根据《通知》，土地增值税的征收范围，已不是单纯“调节土地增值收益”，而是扩大到调节包括房屋在内的房地产增值收益。“如果真正严格清算的话，大部分开发商都会倒闭。”有开发商直言不讳地说。开发商上书：赋予地方“相机决策权”土地增值税的征收税率是开发商们最为关注的焦点问题。他们希望，地方政府能够根据本地实际，制定出不同的土地增值税税率，比如，原通过划拨取得的土地，房地产交易转让的增值额，其税率按30%～60%计征；而通过协议有偿出让取得的土地，房地产交易转让的增值额，其税率可以适当降低，如可按20%～30%计征；通过招拍挂有偿出让取得的土地，房地产交易转让的增值额，其税率宜再进一步降低，如可按15%～30%计征，不仅如此，上海的开发商们还希望能获得更多的土地增值税征收优惠政策：一、通过股权转让(包括企业改制)、企业购并等方式取得房地产的企业，其取得土地使用权和房屋所有权所支付的金额应按实际取得金额进行计算；二、2007年2月1日以前竣工的项目、交易的房地产，仍按预征的税率计征，2月1日以后竣工的项目、交易的房地产，则按《暂行条例》执行；三、政府应该归并税种，适当降低税率，并承担城市配套设施的费用。“我配套了以后土地才增值，你既收我开发商的配套税，又收我的增值税，这明显是不合理的。”一位开发商表示。“我们希望上海市政府和上海地税部门，能将我们的建议转交给国务院和国家税务总局。”一家位于上海市静安区的房地产开发企业老总称。一位接近国家税务总局人士的透露，目前国家税务总局已经陆续收到了不少类似的来自地方上的建议。根据这位人士的说法，土地增值税清理大限已经过去两个月了，虽然地方上基本上都没有清理的迹象，但国家税务总局并没有强硬要求地方执行。

简要内容：今年1-2月，成都房地产市场价格涨幅进一步回落：五城区住宅成交均价为每平方米4422元，涨幅比去年全年回落1.2个百分点；五城区商品房成交均价每平方米4707元。昨日记者获悉，市房管局公布了今年1—2月成都房地产市场形势综述，并对近期我市房地产市场走势进行了预测和判断，“小户型”住宅供应比重上升，今年1—2月，五城区90平方米以下住宅供应量及成交量大幅增长。其供应量达到46.11万平方米，是去年同期的3.6倍，供应面积占比蹿升至37.8%，供应套数占比为43.8%。成交量方面，成交面积达到42.59万平方米，同比增长62.2%。今年年初五城区的住房供应结构已开始发生变化，90平方米以下中小套型住宅的供应比重明显提升，随着更多的中小套型住宅的推出，未来该比重将会进一步提升，供应结构进一步走向合理。二季度将出现供求高峰。另外，目前我市二手房市场处于季节性淡季。今年1—2月，全市成交二手房80.77万平方米，同比增长4.7%。另据了解，根据以往经验和市场供求的季节性规律，今年二季度五城区的住宅供求仍会出现一次高峰，二手住房市场会迎来春季活跃期。五城区商品房市场规模超过全市总量的一半。今年1—2月，全市供应商品房344.23万平方米，同比增长68.3%；成交313.40万平方米，同比增长20.0%。其中，新建住宅供应263.88万平方米，增长62.8%；成交274.06万平方米，增长19.4%。其中五城区供应商品房179.31万平方米，同比增长82.3%；成交商品房180.12万平方米，同比增长39.8%。另外，紧邻中心城区的第二圈层区域(6区县)商品房供应和成交量均突破100万平方米。 今年前两个月，五城区商品房成交均价上涨；五城区住宅成交均价涨幅比去年全年回落。今年1—2月，全市商品房成交均价每平方米4049元，其中住宅成交均价每平方米3843元。其中，五城区商品房成交均价每平方米4707元，同比上涨9.8%；五城区住宅成交均价为每平方米4422元，涨幅比去年全年回落1.2个百分点。而从五城区商品住宅个人购买量看，外地人(包括本省其他地区、外省市和境外人员)购买61.23万平方米，占比41.3%。市房管局产业规划与住宅发展处处长杜文表示，从去年下半年开始，成都房价涨幅基本上处于回落态势，住宅均价涨幅从2005年的16.3%下降到去年的12.9%，再下降至今年1—2月的11.7%。目前成都房价应该肯定地说正在步入理性期，未来涨幅将仍会有所下降。截至今年2月末，五城区商品住宅可销售面积增加至454.23万平方米。按照1—2月的平均销售水平计算，其销售周期为6个月，比去年的5个多月进一步延长，这反映出五城区商品住宅的市场供求关系进一步缓解。市春季房交会将于5月1日举行经济适用房 首上房交会( 记者 郭俊敏)经济适用房将首次在我市房交会上出现。昨日记者在新闻通气会上获悉，5月1日—5月5日，第29届成都市房地产交易会(2007春季)将在成都后子门天府博览中心举行。据介绍，本次春季房交会将于5月1日—5月5日在成都后子门天府博览中心举行，共设商品房展区、二手房展区和家装及建材展区。据最新统计，参展开发商已达185家，参展楼盘226个。据了解，经济适用房居家福地项目将首次在展会上出现。市房管局相关负责人表示，这是学习商品房成功推广经验的尝试。二手房展区将搜集上万条二手房房源信息。家装及建材展区设在成都房地产大厦负1F。市政务服务中心房产分中心届时将作为权证服务区对外办公。展会还将推出热力区域板块集中展示、市民房产学校等一系列便民措施。